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Publié le 21 Avr 2024

Agent immobilier : Réduction de la clause pénale pour publicité

Le vendeur doit verser à l’agent immobilier une indemnisation au titre de la clause pénale dès lors qu’il s’était engagé à ratifier tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix. Cette clause pénale est réduite car l’agent immobilier a fait la publicité des biens contrairement aux instructions de son mandant.

En l’espèce, il est constant que le mandant souhaitait vendre son bien en toute discrétion sans que l’agence ne mette ledit bien sur le marché en recourant aux méthodes de publicité habituelles.

Le courriel demandant le retrait du bien du marché n’implique donc pas une révocation explicite du mandat d’autant que par la suite les diligences en vue de la réalisation des diagnostics immobiliers ont été poursuivies sans contestation.

De plus, lors de la présentation d’une seconde offre d’achat, le mandant a indiqué qu’il souhaitait renoncer à la vente.

Par conséquent, lors de la soumission de la seconde offre d’achat, le mandat de vente avec exclusivité n’avait pas été valablement révoqué.

Dans ces conditions, le mandant est bien débiteur de l’indemnité contractuelle, laquelle s’analyse en une clause pénale.

S’il est vrai que l’ agent a diligenté des démarches durant plusieurs moins, il n’en demeure pas moins que le mandant ne souhaitait pas l’utilisation de publicités classiques, de sorte que les démarches se sont limitées à un seul candidat acquéreur.

Dans ces conditions, le montant de la pénalité de 54 000 euros s’avère manifestement excessif et doit être modéré à la somme de 12 000 euros.

La demande indemnitaire du mandant ne saurait quant à elle prospérer faute de manquement de l’ agent au code de déontologie applicable en la matière. Le mandat a été signé sans pression, et il n’est pas établi que le mandant n’aurait pas compris la portée de son engagement, une traduction du mandat et des explications lui ayant été fournies.

Si le mandat n’a pas été résilié, il n’appartenait pas à l’ agent de rappeler les modalités de résiliation clairement stipulées.

Cour d’appel, Chambéry, 1re chambre, 19 Mars 2024 n° 21/00283

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