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Publié le 23 Juin 2024

Agent immobilier : Obligation de conseil et d’information

Dès lors que l’agent immobilier ne signale pas aux acquéreurs la totalité des travaux effectués par les vendeurs, il manque à son obligation de conseil et d’information et doit les indemniser au titre de la perte de chance d’apprécier en toute objectivité l’intérêt à acquérir l’immeuble en cause et à quelle condition de prix.

Pour mémoire, la jurisprudence considère que:

  • l’agent immobilier est un professionnel de la vente et de l’immobilier et non un professionnel de la construction (Cass, 3ème civ, 21 janvier 2015, n° 13-17.982) .
  • L’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, il n’est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu’il est chargé de vendre.   (Cass, 3ème civ, 29 mars 2018 n°17-13.157) : 
  • la responsabilité d’un agent immobilier a pu être engagée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur un défaut d’étanchéité de la toiture en présence d’importantes traces d’infiltrations et de fortes dégradations sur des menuiseries ainsi que des infiltrations visibles en façade. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-20.045)
  • la responsabilité d’un agent immobilier a pu être écartée pour n’avoir pas attiré l’attention d’un acquéreur sur l’existence d’un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l’immobilier, diagnostiqueurs et bureau d’études mandatés par l’acquéreur, ne l’avaient pas décelé. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-21.518)

La mise en œuvre de la responsabilité de l’agent immobilier peut même, dans des cas particuliers, emporter la condamnation de ce dernier à garantir le remboursement du prix de vente en cas d’annulation de la cession. (Cass. 1re civ. 28 juin 2023, n° 21-21181)

En l’espèce, le compromis de vente ne mentionnait que la création de fenêtres et des portes existantes alors que le permis de construire concernait l’implantation de deux vélux en toiture pour la création d’une chambre dans le grenier.

En outre, les vendeurs ont réalisé des travaux beaucoup plus conséquents que ceux notés dans le permis de construire et dans l’acte de vente.

L’ agent immobilier avait également eu la qualité d’intermédiaire lors de l’acquisition par les vendeurs de l’immeuble litigieux.

Il connaissait donc son état antérieur en termes de distribution des pièces et d’aménagement intérieur et se trouvait ainsi dans l’obligation de communiquer avec précision aux candidats acquéreurs la nature des travaux réalisés par les vendeurs postérieurement à son acquisition, ce qu’il a omis de faire.

Les acquéreurs ont ainsi perdu une chance d’apprécier en toute objectivité l’intérêt à acquérir l’immeuble en cause et à quelle condition de prix.

En réparation du préjudice subi, la cour leur alloue des dommages et intérêts dont le montant de 35000 euros tient compte de la différence de prix de 45500 euros entre l’acquisition et la revente de l’immeuble en raison de la réalisation d’importants travaux de rénovation, de l’existence de graves désordres ayant engagé la responsabilité décennale des vendeurs et du défaut de révélation aux acquéreurs de leur ampleur et de leur nature exacte.

Cour d’appel, Limoges, Chambre civile, 30 Mai 2024 n° 23/00389

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