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Publié le 31 Jan 2023

Abattement sur la valeur locative

Pour déterminer le loyer du bail renouvelé, un abattement doit être appliqué sur la valeur locative même si cela constitue une pratique unanime dans le voisinage et figure dans tous les baux de comparaison. De plus, le juge des loyers commerciaux ne peut pas indiquer comment le mécanisme du lissage s’applique.

Pour mémoire, selon l’article R. 145-8 du Code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

La cour d’appel a, à bon droit, retenu que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative qu’elle a souverainement estimée.

Selon l’article L. 145-34, dernier alinéa, du Code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Selon l’article R. 145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.

Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.

Pour fixer le montant du bail renouvelé dû par la locataire aux sommes de 22 417 euros à compter du 1er janvier 2015, de 24 659 euros à compter du 1er janvier 2016, de 27 125 euros à compter du 1er janvier 2017 et de 29 500 euros à compter du 1er janvier 2018, l’arrêt retient que le loyer du bail renouvelé ne s’établira à ce dernier montant qu’à compter du 1er janvier 2018 en application du dernier alinéa de l’article L. 145-34.

En statuant ainsi, alors que saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, elle ne pouvait statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

L’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie que la Cour de cassation statue au fond.

La cour d’appel n’en ayant pas le pouvoir, il n’y a pas lieu de fixer l’étalement de la hausse du loyer déplafonné.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-21.943

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