Une clause précise peut transférer au preneur les travaux sur la gaine d’extraction. En effet, l’obligation de délivrance du bailleur ne permet pas au preneur d’ignorer les stipulations précises par lesquelles il accepte des travaux identifiés, leur délai et les risques de non-conformité.
La cour de Grenoble refuse ainsi de résilier le bail aux torts du bailleur lorsque le preneur avait expressément pris en charge la reconstruction et la mise en conformité de la gaine d’extraction.
Principe dégagé. Une clause générale de non-recours ne neutralise pas l’obligation de délivrance. En revanche, une stipulation précise, portant sur des travaux connus et expressément transférés au preneur, peut déterminer la répartition contractuelle des risques.
1. L’obligation de délivrance et d’entretien
Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et à effectuer les réparations nécessaires autres que locatives. L’article 1721 garantit le preneur contre les vices ou défauts empêchant l’usage.
L’obligation de délivrance est inhérente au bail. Toutefois, l’article 1720 n’est pas d’ordre public : les parties peuvent transférer au preneur certaines réparations ou mises en conformité, à condition que la clause soit suffisamment claire et qu’elle ne vide pas l’obligation essentielle de sa substance.
Depuis la loi Pinel, l’article R. 145-35 du code de commerce interdit notamment d’imputer au locataire les grosses réparations de l’article 606 du code civil et certains travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations. La qualification des travaux reste donc déterminante.
2. La frontière jurisprudentielle
La Cour de cassation, à propos d’une installation électrique, a rappelé que la simple clause de prise des lieux en l’état laisse subsister l’obligation de délivrance du bailleur. À Grenoble, le bail désignait la gaine à reconstruire et précisait qui devait suivre les travaux. (Cass. 3e civ., 20 janvier 2009, n° 07-20.854)
À l’inverse, les juridictions admettent la répartition contractuelle de travaux précisément identifiés. La comparaison est particulièrement éclairante en matière de restauration : l’absence de toute gaine indispensable peut caractériser un défaut de délivrance, tandis qu’une gaine existante dont la reconstruction est expressément assumée par le preneur relève de l’économie du contrat.
Pour mémoire :
- En l’absence de conduit d’extraction pour une activité de restauration, le bail doit être résolu rétroactivement aux torts exclusifs du bailleur, le preneur doit être indemnisé et payer une indemnité d’occupation de son entrée dans les lieux jusqu’à la libération des locaux. (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 23 Septembre 2020 n°17/01376)
- D’autres décisions ont déjà été rendus en ce sens (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 n°13/24311, Cour d’appel d’Amiens, Chambre économique, 5 Octobre 2017 n°15/05505)
3. Les stipulations et les faits
Le bail informait le preneur de travaux de reconstruction de la gaine d’évacuation par le syndicat des copropriétaires. Le preneur déclarait être en contact avec l’entreprise et faire son affaire personnelle de la réalisation et du délai, sans recours contre le bailleur.
Le contrat mettait en outre à sa charge les réparations, y compris la réfection et le remplacement des gaines d’extraction, ainsi que les travaux prescrits par l’administration au titre de la conformité, de la sécurité, de l’hygiène et de l’activité.
La facture du 9 octobre 2017 était adressée à la locataire. La cour en déduit qu’elle avait elle-même fait procéder à la réfection. Pour établir le défaut du conduit ainsi refait, elle produisait un courriel évoquant une incompatibilité avec les normes et un devis de réhabilitation. Ces pièces ne permettaient pas, dans ce dossier, de caractériser le défaut allégué.
4. Analyse et précautions de rédaction
La cour raisonne en deux temps. Elle recherche, d’une part, à qui le bail confiait les travaux précis en cause, puis d’autre part, examine les pièces produites pour établir le défaut du conduit. Elle rejette la résiliation aux torts du bailleur et la demande indemnitaire.
Une rédaction efficace doit distinguer l’état initial, les travaux du syndicat, ceux du bailleur et ceux du preneur.
Ainsi la Cour d’appel en conclut que le preneur des locaux commerciaux ne peut en l’espèce prétendre à la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Le bail stipule que le preneur est informé de l’existence de travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires consistant en la reconstruction de la gaine d’évacuation desservant le local et déclare faire son affaire personnelle de la bonne réalisation de ces travaux et de leur délai d’exécution, sans recours contre le bailleur à ce sujet.
Le bail stipule aussi que toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacement des gaines d’extraction et que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité.
Il en résulte que le bailleur ne peut se voir reprocher un manquement à son obligation de délivrance concernant les travaux réalisés sur la gaine et son défaut de conformité.
Il n’est donc pas justifié d’un manquement grave du bailleur permettant la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de ce dernier ni d’un manquement à l’obligation de délivrance pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts.
Cour d’appel de Grenoble, chambre commerciale, 22 octobre 2026, n° 25/02694
FAQ
Le bailleur doit-il toujours fournir une gaine d’extraction ?
Il doit délivrer un local conforme à la destination contractuelle, mais la répartition de travaux précisément identifiés peut être aménagée dans les limites légales.
Une clause de non-recours suffit-elle ?
Non. Elle ne vaut pas nécessairement transfert des travaux et ne peut vider l’obligation de délivrance de sa substance.
Quel élément de preuve est décisif ?
Une analyse technique ou une expertise démontrant la non-conformité et son incidence concrète sur l’exploitation est préférable à un simple courriel ou devis.