Possibilité d’installer une extraction et obligation de délivrance

dimanche 21 février 2016, par Gabriel Neu-Janicki

Au titre de son obligation de délivrance et à peine de résiliation à ses torts exclusifs, le bailleur doit s’assurer, avant de louer les locaux via un bail commercial pour l’exploitation d’un restaurant, de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées d’une cuisine professionnelle.

Le bail commercial, portant sur des locaux à usage exclusif de restaurant, doit être résilié aux torts du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance.

Il incombe au bailleur, selon les dispositions de l’article 1719 du Code civil, de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle et, partant, de répondre de l’exécution des travaux rendus nécessaires à l’exploitation des lieux pour l’usage en vue duquel ils ont été loués.

Il appartenait en conséquence au bailleur de s’assurer, avant de louer les locaux pour l’exploitation d’un restaurant, de l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires des travaux de ventilation nécessaires à l’évacuation des fumées d’une cuisine professionnelle.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 17 octobre 2012 a refusé d’autoriser la pose d’une gaine de ventilation extérieure et, par courrier du 11 février 2013, le syndic de la copropriété a préconisé "la recherche d’une possibilité d’utiliser un conduit de fumée par l’intérieur et non par l’extérieur".

Le bailleur n’apporte cependant pas la preuve que l’utilisation du conduit intérieur de cheminée était possible, ni qu’elle était suffisante au regard de la conformité nécessaire à la réglementation administrative applicable à l’activité de restauration.

La société locataire n’a donc pu exploiter le restaurant. Le bailleur doit rembourser à la société locataire les loyers perçus, soit 21 066 euros, et il doit indemniser le préjudice moral subi par la gérante fondatrice de la société locataire, à hauteur de 5000 euros.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 n°13/24311

Vos commentaires

# Le 29 septembre 2017 à 16:24, par Francis Baert
Bonjour Messieurs,
La gaine d’extraction d’une cuisine de restaurant doit elle atteindre le toit d’un immeuble.
La sortie de l’installation peut - elle se situer sur un mur en façade à 2 mètres du sol, cad pratiquement à hauteur de fenêtre de l’étage supérieur ?
D’avance merci de votre réponse
Cordialement
# Le 23 janvier 2018 à 07:24, par JeanChristophe Danchaud
Bonjours Messieurs,
Je suis propriétaire d’un appartement situé au dessus d’un restaurant dont les évacuations d’air sont en façade sous mes fenêtres, est-ce autorisé ?
cordialement
# Le 2 mai 2018 à 13:34, par guy94
J’ai acheté un fond de commerce il y a 11 ans. Ce fond de commerce est sous l’activité Restauration rapide. Sur le contrat de bail est stipulé plusieurs clauses sur le fait qu’aucune garantie et la responsabilité du bailleur pour d’éventuelles modifications pour respecter la législation.
Dans le cadre d’une vente future et aussi pour continuer l’exploitation il s’avère que l’extraction d’origine n’est pas conforme a la législation et je dois opérer a des travaux avec notamment sortie extérieure comme la loi l’impose.
J’ai envoyé plusieurs devis au bailleur qui se borne a refuser systématiquement toute proposition sans aucune explication.
J’essaye de lui demander de m’indique clairement les modifications par rapport aux devis envoyé il n’y répond pas et se contente d’un simple refus. En gros ses refus empechent mon exploitation selon l’intitulé du bail voir a revendre mon fond de commerce. Que puis je faire ?
# Le 23 juillet 2018 à 15:56, par Mr arnaud
Bonjour ,je suis propriétaire d’un snack ( juste le fond pas les murs ) et j’ai gagné le procès contre mon propriétaire pour l’installation de une extraction. les travaux ont débuté mais il n’ya pas les moteurs pour aspirer l’air sur le toit de compris dans les travaux.Est ce .normal merci de votre réponse
# Le 13 novembre 2018 à 20:32, par mourey
bonjour,
j’ai acheté un salon de the, j’ai découvert qu’il ya 20 ans ce local avait été exploite en boulangerie pâtisserie traiteur ...apres, le local s’est transformé en boutique de vêtement.
j’ai découvert que l’extraction en façade arrivait dans le local mais qu’elle a été murée...Le voisin du dessus l’utilise pour son extraction de chauffage gaz mais elle est assez grosse pour que je puisse la tube....Quelles sont les démarches pour l’utiliser ? Dois faire appel à un avocat ?
merci pour votre aide, colt ms
# Le 18 février 2019 à 10:19, par ballant odette
Le restaurant situé sous notre hôtel est fermé depuis 2 ans, il vient d’être reloué en pizzeria, une cheminée à foyer ouvert , et une ventilation cuisine , les gaines traversent les chambres d’hôtel, ces gaines n’ont jamais été nettoyées par le bailleur, quelles sont les disposiitons à prendre vis à vis de la commission de sécurité faut-il les informer.
Merci
# Le 16 mai 2019 à 22:51, par LILI
j’ai un bail petite restauration, qui met tout à ma charge : conduit d’extraction , toutes les autorisations de toute sorte, et le cout aussi à ma charge sans aucun recours contre le bailleur meme au cas ou la coproprieté ne donne son accord ni pour l’activité ni pour le conduit. Alors je suis cuit ? merci
# Le 9 juin 2019 à 11:01, par Majid
Bonjour,
Je loue un local commercial (tout commerce)
Et mon locataire veut ouvrir un snack
Mais il me dit que l’extraction d’hotte en facade (existente)
N’est pas autorisé et il n’y a pas d’autre solutions
Donc il ne peut pas ouvrir.
Peut il resilier le baille ?
Vue que c’était de l’existant, je pense que c’est un pretexte
Car pour moi il pouvait ouvrir sans demande d’autorisation.
Pouvez-vous l’exclercir, sur ces points ?
Merci
# Le 25 mai 2020 à 12:27, par AULONG François
Bonjour,
je vais bientôt acquérir une maison ou il y a un local commercial.
C’était une pizzeria et cela devient un salon de thé pâtisserie. Hors il n’y a pas de système évacuation de l’air pollué.
Il y a une simple hotte mais qui rejet directement dans mon conduit de cheminé privé ( que je souhaiterais tubé pour un usage personnel)
la personne qui me cède la maison doit refaire un nouveau bail pour la pâtisserie, doit elle bien stipuler qu’il n’y a pas de système évacuation de l’air pollué ? Si elle ne le fait pas quelles sont mes recours ?
Car en achetant la maison j’accepte tacitement son bail commercial ?
Merci
# Le 15 janvier 2021 à 08:17, par santarelli andria
le syndic de notre coproprieté ( maison en indivision) ne m’a pas avertie d’une demande d’autorisation pour l’installation d’un tuyau d’évacuation des odeurs et fumées d’une creperie
dans le mur de cette maison ! et la cour d’entrée de cette maison .quelles démarches dois je faire ? merci
# Le 1er février 2021 à 15:40, par MECHERI
Bonjour
Je suis copropriétaire d’une petite maison composé de 4 lots, dont 2 m’ont été transmis par succession de ma mère.
Or, j’ai pu constaté que cette maison avait toute la toiture à réparer et un plancher entier à refaire, eu égard à de grosses fuites ( orages .... ).
Depuis mainTenant 5 ans j’envoie des lettres AR au second conpropriétaire, qui ne répond jamais, y compris lorsque je lui transmets des devis.
Que faire ? Etant au besoin précisé que la coproprité n’a pas de syndic ?
Très cordialement
# Le 29 juillet 2022 à 18:20, par proprietaire d’un appartement immeuble de 6 étages Nice
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement au 4e étage (sur 6) dans un immeuble art-déco de 1936 nous sommes inquiets pour le devenir de notre tranquillité. Au RdeC d’un côté nous avons un Kebab en activité (tranquille et bien fréquenté) qui veut déplacer la gaine d’extraction actuellement à plus de 8m de toute habitation (fixée sur le toit d’un garage) et la faire courir le long de la façade côté cour jusqu’à la toiture où sont installés deux appartements et la verrière qui donne un puits de lumière à la montée d’escaliers. La question a été posée en AG en 2021 et à l’unanimité (11 voix sur 12) leur demande a été rejetée... de l’autre côté en RdeC un bistrot fermé depuis 4 ans et en liquidation judiciaire va, probablement, être repris... chez eux pas de gaine d’extraction alors qu’ils faisaient "une cuisine" style brasserie... pour cette affaire, soit ils demandent l’autorisation aux copropriétaires lors d’une AG et nous refuserons pour les mêmes raisons que pour le Kebab, soit ils feront sans autorisation (c’est semble-t-il monnaie courante à Nice...)
Quels sont nos droits ?
Que devrons-nous faire alors ?
Merci
Josette Castets