Le locataire qui quitte des locaux commerciaux sans délivrer un congé valable reste tenu de payer les loyers jusqu’à la première échéance triennale utile. Le bail se poursuit malgré son départ et la relocation des locaux à un tiers n’éteint pas la dette locative, sauf résiliation amiable acceptée par le bailleur ou décision judiciaire mettant fin au contrat.
1. Les règles de droit applicables
1.1. Le congé du preneur ne peut prendre effet qu’à une échéance autorisée
L’article L. 145-4 du code de commerce reconnaît au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve des exceptions prévues par le texte et des stipulations licites du bail. Le congé doit respecter les formes et le délai de l’article L. 145-9, notamment un préavis de six mois.
Lorsque le preneur vise une date juridiquement impossible, le congé n’est pas privé de tout effet : il est en principe reporté à la première échéance utile. Jusqu’à cette date, le bail continue et les loyers restent contractuellement exigibles.
1.2. Le départ et la remise des clés ne suffisent pas à résilier le bail
La libération matérielle des locaux ne met pas fin, à elle seule, au contrat. La résiliation anticipée suppose soit un congé efficace, soit un accord amiable certain du bailleur, soit une résiliation judiciaire. La reprise des clés ou l’établissement d’un état des lieux ne caractérisent pas nécessairement une acceptation non équivoque de la rupture.
1.3. La dette de loyers ne se confond pas avec des dommages et intérêts
Tant que le bail se poursuit, les loyers sont dus en exécution du contrat. La demande du bailleur n’est donc pas une demande de réparation d’un préjudice soumise aux articles 1231-1 et 1231-2 du code civil. Il n’a pas à démontrer une perte correspondant aux loyers réclamés : il poursuit l’exécution de l’obligation contractuelle de paiement.
2. La jurisprudence applicable
La Cour de cassation juge que l’acceptation des clés ne vaut pas nécessairement acquiescement à une résiliation anticipée. Le bailleur qui reprend les clés peut simplement prendre acte du départ et récupérer matériellement son bien sans renoncer aux loyers contractuellement dus. Cass. 3e civ., 26 septembre 2001, n° 00-13.053.
La Cour de Cassation a déjà jugé qu’en l’absence de congé régulier donné six mois à l’avance, la conclusion d’un nouveau bail portant sur les locaux délaissés est sans effet sur le droit du bailleur au paiement des loyers du premier bail. Cass. 3e civ., 10 septembre 2020, n° 19-16.184.
Une autre ligne jurisprudentielle doit toutefois être articulée avec ce principe. Le bailleur méconnaît son obligation de faire jouir le preneur du bien loué lorsqu’il confère à un tiers un bail sur tout ou partie de ce bien. Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-17.496. La cour d’appel de Colmar en a déduit qu’une relocation pouvait ouvrir au premier preneur une créance indemnitaire venant se compenser avec sa dette de loyers. CA Colmar, 17 juillet 2024, n° 23/00673.
Il n’existe pas nécessairement de contradiction. La dette de loyers subsiste tant que le premier bail n’est pas résilié. Mais le premier preneur peut, selon les faits et les demandes qu’il formule, rechercher la responsabilité du bailleur ou solliciter la résiliation judiciaire. La qualification des demandes est donc déterminante.
3. Les faits et la procédure
Le 13 janvier 2021, la société GFA de Bourbon a consenti un bail commercial à la société TMH transport Morin Hubert. Un peu plus de deux mois après, le 25 mars 2021, la locataire a indiqué vouloir résilier le bail à compter du 1er avril 2021.
La bailleresse n’a pas accepté cette résiliation amiable anticipée. Elle a assigné la locataire en paiement des loyers jusqu’au terme du bail et, subsidiairement, jusqu’au terme de la première période triennale.
La locataire ayant été placée sous sauvegarde, le mandataire judiciaire et commissaire à l’exécution du plan est intervenu. La cour d’appel a fixé au passif la créance de loyers jusqu’au 31 janvier 2024, date de la première échéance triennale.
4. L’analyse de la décision
4.1. Le bail n’avait pas pris fin au départ de la locataire
La bailleresse n’avait pas accepté la résiliation amiable et la locataire n’avait pas demandé au juge de prononcer la résiliation. Le bail s’était donc poursuivi malgré la libération des lieux. Le congé donné pour le 1er avril 2021, date erronée, n’a produit effet qu’au 31 janvier 2024.
4.2. Les loyers étaient dus sans preuve d’un préjudice
La locataire invoquait le principe de réparation intégrale : la bailleresse ayant reloué, elle n’aurait subi aucune perte et ne pourrait cumuler les loyers du premier et du second bail.
La Cour de cassation écarte ce raisonnement. La bailleresse ne réclamait pas des dommages et intérêts destinés à réparer un préjudice ; elle demandait le paiement de loyers dus en exécution d’un bail toujours en vigueur. Elle n’avait donc pas à établir un préjudice locatif.
4.3. La relocation était sans incidence sur cette demande
La location des mêmes locaux à un tiers avant le 31 janvier 2024 ne faisait pas disparaître la créance née du premier bail. La Cour confirme ainsi expressément la solution de 2020.
La portée procédurale de l’arrêt est toutefois essentielle. La Cour relève que la locataire n’avait demandé ni la résiliation judiciaire du bail ni, dans les motifs reproduits, l’indemnisation d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle ne pouvait neutraliser la dette par la seule affirmation que la relocation supprimait le préjudice du bailleur.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2026, n° 25-14.359
5. Ce qu’il faut retenir
Le départ du locataire commercial n’éteint pas le bail. Un congé délivré pour une mauvaise date produit effet à la première échéance utile et les loyers restent dus jusqu’à cette date, même si les locaux sont reloués. La relocation peut néanmoins justifier une demande distincte du premier preneur : celle-ci doit être juridiquement formulée et ne se déduit pas de la seule absence de préjudice du bailleur.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il quitter un bail commercial à tout moment ?
Non. Sauf accord du bailleur ou régime particulier, le congé doit viser une échéance autorisée et respecter le préavis et la forme légale.
Que devient un congé donné pour une date erronée ?
Il produit en principe effet à la première échéance triennale utile. Les loyers restent dus jusque-là.
La remise des clés met-elle fin au bail ?
Pas automatiquement. Elle peut matérialiser le départ sans prouver que le bailleur accepte une résiliation anticipée.
Le bailleur peut-il réclamer les loyers s’il a déjà reloué ?
Oui, selon l’arrêt du 17 septembre 2026, car il réclame une dette contractuelle et non la réparation d’une perte.
Le premier locataire est-il privé de tout recours en cas de relocation ?
Non. Il peut envisager une demande distincte en résiliation, responsabilité ou compensation si les conditions sont réunies et si cette demande est expressément formulée.
Quelle précaution prendre lors d’une sortie négociée ?
Signer un protocole fixant la date de fin du bail, les loyers dus, la restitution, les travaux, le sort du dépôt de garantie et, le cas échéant, les effets de la relocation.