La prescription biennale de l’action en nullité d’une vente conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire commercial court dès que celui-ci connaît l’existence de la vente. Le locataire n’a pas besoin de connaître le prix, les conditions de la cession ou l’absence de lien de parenté entre le vendeur et l’acquéreur. La communication ultérieure de l’acte de vente ne reporte donc pas le délai.

1. Les textes applicables

L’article L. 145-46-1 du code de commerce organise le droit de préférence du locataire commercial. Dans sa rédaction applicable à la vente litigieuse, il disposait notamment :

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

[…] Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. […] »)

L’article L. 145-60 du code de commerce fixe le délai propre au statut des baux commerciaux :

« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »

L’article 2224 du code civil détermine le point de départ de droit commun de la prescription extinctive :

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La combinaison de ces textes conduit à dissocier la durée du délai, fixée à deux ans par l’article L. 145-60, et son point de départ, déterminé par la connaissance des faits permettant au locataire d’agir. L’arrêt décide que le fait pertinent est la connaissance de la vente elle-même.

2. La jurisprudence relative au droit de préférence

2.1. Le droit de préférence est d’ordre public

Le bailleur qui envisage de vendre un local commercial doit notifier préalablement au locataire une offre ne comprenant pas les honoraires de négociation de l’agent immobilier. La Cour de cassation a également reconnu le caractère d’ordre public de l’article L. 145-46-1 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, publié au Bulletin).

2.2. La violation est sanctionnée par la nullité soumise au délai de deux ans

La vente conclue avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence est sanctionnée par la nullité. L’action du locataire est exercée en vertu du statut des baux commerciaux et relève donc de la prescription biennale, non de la prescription quinquennale ni du régime du réputé non écrit (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin).

2.3. La connaissance de la vente suffit à faire courir le délai

L’arrêt du 17 septembre 2026 complète ce régime. Le délai de deux ans court dès que le locataire connaît la vente. La Cour refuse de reporter ce point de départ à la date à laquelle il obtient l’acte authentique et découvre le prix, les conditions de la cession ou l’identité complète de l’acquéreur. La connaissance de l’opération suffit ; la connaissance de toutes ses modalités n’est pas exigée.

Pour aller plus loin

Sur la sanction et le délai : Bail commercial : droit de préférence du locataire et prescription de l’action en nullité

Sur le champ d’application : Bail commercial : application stricte du droit de préférence

3. Les faits et la procédure

Deux propriétaires indivis détenaient deux parcelles attenantes. L’une comportait une maison à usage d’habitation ; l’autre, comprenant notamment un hangar, était donnée à bail commercial à une société. Les deux parcelles ont été vendues le 27 novembre 2020.

Par une lettre du 11 février 2021, les acquéreurs ont informé la locataire qu’ils étaient les nouveaux propriétaires. La locataire a ensuite obtenu une copie de l’acte de vente le 2 août 2021, ce qui lui a permis de connaître le prix, les conditions de la cession et l’absence de lien de parenté entre vendeurs et acquéreurs.

Le 14 février 2022, la locataire a assigné les acquéreurs en substitution et, subsidiairement, en nullité de la vente. Elle n’a assigné les vendeurs aux mêmes fins que les 30 mars et 11 avril 2023. Les vendeurs ont alors opposé la prescription de l’action dirigée contre eux.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu que le délai avait commencé à courir le 11 février 2021, date à laquelle la locataire avait appris l’existence de la vente. L’action engagée contre les vendeurs plus de deux ans après cette information était donc prescrite.

4. La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle juge que le point de départ de la prescription biennale court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La cour d’appel pouvait souverainement fixer cette connaissance au 11 février 2021, date de la lettre recommandée des acquéreurs.

Le locataire soutenait pourtant qu’il ne pouvait utilement agir avant de connaître le prix, les conditions de la vente et l’absence de lien de parenté susceptible de faire entrer l’opération dans une exception légale. La Cour écarte cette analyse. Une fois informé de la vente, le locataire dispose d’un fait suffisamment précis pour agir et obtenir, dans le cadre de la procédure, les renseignements et pièces nécessaires.

La locataire invoquait également une fraude résultant de la dissimulation des conditions de la vente. La Cour relève que la cour d’appel n’avait pas à répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve. La fraude ne peut donc reporter la prescription que si elle est précisément alléguée et étayée.

Cour de Cassation. 3ème Chambre Civile, 17 septembre 2026, n° 24-21.650

5. L’analyse et la portée pratique

5.1. La simple information sur le changement de propriétaire déclenche l’alerte

Le locataire ne peut attendre la communication de l’acte authentique. Une lettre du nouvel acquéreur, une demande de paiement du loyer à un nouveau bailleur ou tout autre élément établissant la connaissance certaine de la vente est susceptible de faire courir le délai. La preuve de la date de cette connaissance devient donc décisive.

5.2. Tous les défendeurs utiles doivent être assignés sans attendre

Dans cette affaire, l’action contre les acquéreurs avait été engagée moins d’un an après l’information reçue, mais les vendeurs n’avaient été assignés qu’après l’expiration du délai de deux ans. L’arrêt montre le danger d’une procédure menée par étapes. Le locataire doit identifier et appeler rapidement à la cause les vendeurs et les acquéreurs, sans présumer que l’assignation délivrée à l’un interrompra la prescription à l’égard des autres.

5.3. L’obtention de l’acte de vente doit être poursuivie parallèlement

L’absence de connaissance du prix ou des conditions ne justifie plus l’attente. Dès l’annonce de la vente, le locataire doit adresser des demandes écrites au bailleur, à l’acquéreur et, lorsque cela est possible, au notaire, solliciter les renseignements fonciers utiles et préparer l’action. Ces démarches documentent sa diligence, mais elles ne suspendent pas à elles seules la prescription.

5.4. La fraude exige des faits et des preuves

Pour invoquer une dissimulation frauduleuse, le locataire doit identifier les actes ou manœuvres reprochés, leur auteur, leur date et leur effet sur sa capacité d’agir. Des correspondances incomplètes, des affirmations contradictoires, un montage familial dissimulé ou un refus organisé de communiquer l’acte peuvent constituer des indices à discuter. Une formule générale sur la fraude, sans pièce ni offre de preuve, ne suffit pas.

L’enseignement pratique est net : le délai de deux ans doit être calculé à partir de la première preuve certaine de la connaissance de la vente, et non de la date à laquelle le dossier devient complet.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour contester une vente qui méconnaît le droit de préférence ?

Le locataire commercial dispose de deux ans. L’action est fondée sur le statut des baux commerciaux et relève de l’article L. 145-60 du code de commerce.

À quelle date la prescription commence-t-elle ?

Elle commence le jour où le locataire a connaissance de la vente. Cette date est appréciée par les juges à partir des preuves produites.

Le locataire doit-il connaître le prix avant que le délai commence ?

Non. La connaissance du prix, des conditions de la vente et de l’absence de lien de parenté n’est pas nécessaire pour déclencher la prescription.

La communication tardive de l’acte authentique reporte-t-elle le délai ?

Non. La réception de l’acte après l’annonce de la vente ne crée pas un nouveau point de départ.

Une lettre du nouvel acquéreur suffit-elle ?

Oui, si elle informe clairement le locataire de la vente et de la qualité de nouveau propriétaire. Dans l’arrêt du 17 septembre 2026, cette lettre a fixé le point de départ.

La fraude peut-elle empêcher la prescription ?

Elle peut être discutée, mais elle doit reposer sur des faits précis et une offre de preuve. Une simple allégation ne suffit pas.

Qui faut-il assigner ?

Par prudence, le locataire doit examiner immédiatement la nécessité d’assigner les vendeurs et les acquéreurs afin de préserver ses demandes à l’égard de chacun.