L’acquéreur, bien qu’il soit tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, peut engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier lorsqu’il adopte un comportement fautif ayant fait perdre à l’agence sa commission.
Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier résulte de manœuvres frauduleuses de l’acquéreur destinées à contourner l’agence qui l’avait mis en relation avec le vendeur.
La Cour de cassation confirme ainsi qu’un acquéreur ne peut pas impunément utiliser le travail de présentation de l’agent immobilier, puis conclure directement avec le vendeur dans des conditions révélant une volonté de priver le professionnel de sa rémunération (
1. Textes applicables
L’article 1200 du Code civil dispose :
« Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.
Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. »
L’article 1240 du Code civil dispose :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
De plus, l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, impose notamment que le mandat précise les conditions dans lesquelles l’agent immobilier est autorisé à intervenir, les modalités de la reddition de compte, ainsi que « les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge ».
Enfin, l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose notamment :
« Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.
Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. »
Synthèse des textes applicables
Le régime de la rémunération de l’agent immobilier repose sur un principe strict : l’agent ne peut percevoir une commission que si les conditions prévues par la loi Hoguet, son décret d’application, le mandat et l’acte constatant l’opération sont réunies.
Toutefois, cette règle n’interdit pas à l’agent immobilier d’agir en responsabilité délictuelle contre un acquéreur qui n’est pas partie au mandat.
La distinction est essentielle. L’agent ne demande pas alors à l’acquéreur le paiement contractuel de la commission. Il sollicite la réparation d’un préjudice causé par un comportement fautif, à savoir la perte de la rémunération qu’il aurait dû percevoir si les parties n’avaient pas organisé son éviction frauduleuse.
2. Jurisprudence applicable
La décision du 7 mai 2026 s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008, qui a admis que, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparer le préjudice du professionnel (Cass. ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449).
De manière constante la jurisprudence considère que :
- en cas de contournement d’un agent ayant présenté les parties, l’acquéreur engage sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier en raison de la privation du droit à commission. (Cour d’appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 13 Février 2024 n° 22/00376)
- l’acquéreur peut être condamné lorsqu’il participe à une manœuvre destinée à évincer l’agent immobilier de ses honoraires. (Cour d’appel, Colmar, 2e chambre A, 11 Octobre 2024 n° 19/00933)
- la responsabilité de l’acquéreur qui a contracté en direct alors qu’il avait visité avec l’agent immobilier et connaissait l’existence du mandat engage sa responsabilité (Cour d’appel de Douai 11 juin 2020 n°18/00540).
- L’agent privé de sa commission doit être indemnisé, d’une part, par l’acquéreur car les parties ont déclaré faussement ne pas avoir été mis en relation avec l’agent immobilier, et d’autre part, par le vendeur qui ne l’a pas informé l’agent immobilier de l’identité de l’acquéreur. 90% de l’indemnité est à verser par l’acquéreur. (Cour d’appel, Versailles, 3e chambre, 5 Octobre 2023 n°21/04692)
Il convient toutefois de rappeler la limite posée par la jurisprudence. Dans l’article Contournement de l’agent immobilier et conséquences de l’absence de collusion, ton site rappelle que le seul fait d’agir dans son intérêt personnel, notamment pour obtenir un prix moindre, ne suffit pas à caractériser une fraude aux droits de l’agent immobilier (Cass. 1re civ., 6 décembre 2017, n° 16-15.249).
3. Faits et procédure
En l’espèce, un agent immobilier avait reçu des vendeurs un mandat non exclusif de vente portant sur une villa, au prix de 2.990.000 euros, avec une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur.
Le 5 avril 2018, l’agence a fait visiter le bien à des candidats acquéreurs.
Quelques semaines plus tard, la vente est intervenue directement entre les vendeurs et ces acquéreurs, au prix de 2.500.000 euros, par acte authentique du 29 août 2018, sans que l’agence perçoive sa rémunération.
L’agent immobilier a alors assigné les acquéreurs en indemnisation, leur reprochant de lui avoir fait perdre sa commission.
Les acquéreurs soutenaient qu’ils n’étaient pas parties au mandat non exclusif et qu’ils pouvaient donc librement adresser une offre directement aux vendeurs. Ils faisaient valoir qu’ils n’avaient fait qu’agir dans leur intérêt propre, notamment pour payer un prix inférieur.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence les a condamnés à payer à l’agent immobilier des dommages et intérêts correspondant à la commission perdue. Les acquéreurs ont formé un pourvoi.
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle rappelle d’abord que les tiers à un contrat doivent respecter la situation juridique créée par celui-ci. Le tiers qui se rend complice de la violation, par une partie, de ses obligations contractuelles peut engager sa responsabilité délictuelle.
Elle confirme ensuite que, même si l’acquéreur n’est pas débiteur contractuel de la commission, il peut être condamné à indemniser l’agent immobilier lorsque son comportement fautif a fait perdre à ce dernier sa rémunération.
En l’espèce, la Cour relève que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agence qui leur avait fait visiter le bien. Surtout, la promesse de vente signée seulement cinq semaines après la visite comportait une clause par laquelle les acquéreurs s’engageaient à prendre en charge les éventuelles poursuites qui pourraient être engagées par les agences immobilières contactées pour la présentation du bien.
Cette clause révélait que les acquéreurs avaient conscience du risque de réclamation de l’agence.
La Cour ajoute que l’acte authentique de vente ne mentionnait plus l’entremise de l’agence et ne reproduisait pas cette clause.
Elle approuve donc la cour d’appel d’avoir retenu que le comportement d’ensemble des acquéreurs traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile., 7 mai 2026, n° 24-10.637
FAQ
L’acquéreur est-il tenu de payer la commission de l’agent immobilier ?
Pas nécessairement. La commission n’est due contractuellement que par la personne désignée dans le mandat et dans l’engagement des parties. En revanche, l’acquéreur peut être condamné à des dommages et intérêts s’il a frauduleusement fait perdre sa rémunération à l’agent.
Le fait de traiter directement avec le vendeur suffit-il à caractériser une faute ?
Non. Le simple fait de négocier directement avec le vendeur ne suffit pas. Il faut démontrer un comportement fautif ou des manœuvres frauduleuses destinées à évincer l’agent immobilier.
Le bon de visite suffit-il à engager l’acquéreur ?
Non. Le bon de visite ne vaut pas mandat. Il peut toutefois constituer un élément de preuve utile pour établir que l’agence a présenté le bien à l’acquéreur.
Un mandat non exclusif empêche-t-il toute action de l’agence ?
Non. Même en présence d’un mandat non exclusif, l’agence peut agir si elle démontre que l’acquéreur et/ou le vendeur ont manœuvré pour la priver frauduleusement de sa commission.
Quel est le préjudice indemnisable ?
Le préjudice correspond à la perte de rémunération subie par l’agent immobilier, qui peut être évaluée en fonction de la commission prévue au mandat lorsque la fraude a directement fait perdre cette rémunération.