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Publié le 21 Jan 2018

Contournement de l’agent immobilier et conséquences de l’absence de collusion

En l’absence de collusion entre un acquéreur qui avait visité le bien par l’intermédiaire de l’agence et le vendeur qui n’avait pas été informé, l’agent immobilier ne peut prétendre à une indemnisation n’ayant pas transmis l’offre formulée par l’acquéreur au vendeur.

En l’espèce, les propriétaires d’une maison ont confié, le 13 novembre 2009, à un agent immobilier un mandat non exclusif de vendre leur maison au prix de 175 000 euros, comprenant la rémunération de l’agent immobilier, d’un montant de 10 000 euros, à la charge des mandants, lesquels s’interdisaient, jusqu’au douzième mois suivant l’expiration de ce mandat, de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine d’avoir à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération convenue.

Le 27 janvier 2010, l’agent immobilier a présenté le bien à deux personnes qui ont immédiatement émis une offre d’achat écrite, d’un montant de 140 000 euros, rémunération de l’agent immobilier comprise. Les mandants, informés de cette offre, l’ont refusée, puis ont avisé l’agent immobilier qu’ils avaient vendu directement leur immeuble, selon un acte sous seing privé du 5 février 2010.

Constatant que cette vente avait été consentie aux personnes à qui il avait fait visiter le bien, l’agent immobilier, reprochant aux parties de l’avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, a assigné, d’une part, ses mandants en paiement de la clause pénale, et, d’autre part, les acquéreurs, en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts.

C’est en vain que l’agent immobilier fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande formée contre les acquéreurs.

Après avoir retenu qu’aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu’ils ont conclu l’acte de vente, qu’ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d’achat par l’entremise de l’agent immobilier, l’arrêt écarte l’existence d’une collusion entre les parties à la vente.

La Cour d’appel énonce que, le seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence. La cour d’appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n’était pas engagée.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 décembre 2017 n°16-15249

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