Le preneur à bail commercial qui exerce dans les locaux une activité non comprise dans la destination contractuelle s’expose à l’acquisition de la clause résolutoire, dès lors qu’il ne cesse pas l’infraction dans le délai d’un mois suivant le commandement.
Lorsque le bail est résilié par l’effet de la clause résolutoire avant la demande de renouvellement, le preneur ne peut plus prétendre à une indemnité d’éviction. La demande de renouvellement devient sans objet, puisque le bail a déjà pris fin.
En l’espèce, l’activité autorisée portait sur la fabrication sans système d’extraction et la vente sur place et à emporter de pâtisserie, épicerie fine, accessoires et ustensiles. La cour d’appel retient que l’aménagement des lieux avec tables, chaises, couverts, carte brunch et service de restauration caractérisait une véritable activité de restauration, non autorisée par le bail
1. Textes applicables
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
L’article L. 145-17 du Code de commerce dispose :
« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, dans les conditions prévues aux articles L. 145-19 et L. 145-20. »
Synthèse des textes applicables
La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles, à condition qu’un commandement régulier soit resté infructueux pendant plus d’un mois.
En matière de destination contractuelle, la clause doit être lue strictement. Le preneur ne peut pas étendre de lui-même l’activité autorisée à une activité voisine, même commercialement cohérente, si cette extension modifie la nature de l’exploitation.
L’indemnité d’éviction suppose l’existence d’un bail en cours et d’un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnisation. Si le bail a déjà été résilié par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus titulaire d’un droit au renouvellement. Il ne peut donc plus prétendre à une indemnité d’éviction.
2. Jurisprudence applicable
La décision de la cour d’appel de Paris s’inscrit dans une jurisprudence rigoureuse sur la destination contractuelle du bail commercial.
Le preneur doit exercer l’activité prévue au bail. Lorsqu’il souhaite ajouter une activité nouvelle, il doit obtenir l’accord du bailleur ou recourir, le cas échéant, à la procédure de déspécialisation prévue par le statut des baux commerciaux.
Il a déjà été jugé que :
- En cas de non respect de la destination du bail par le preneur, le bail peut être résilié à ses torts. (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 29 Février 2024 – n° 20/09001)
- Le non-respect de la clause de destination du bail qui est un élément essentiel de la convention constitue une violation grave des obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résiliation du bail, le preneur ayant bénéficié de délais suffisants pour se mettre en conformité sans pouvoir en justifier de manière probante. (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 9 Octobre 2019 – n° 17/12126)
- La modification unilatérale de la destination contractuelle à savoir l’exploitation d’un restaurant dans un local à usage de snack justifie la résiliation du bail. Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 mars 2025, 23-22.383
3. Faits et procédure
La SCI DLV1 avait consenti un bail commercial à une société exploitant des locaux situés à Paris.
À la suite d’une cession du droit au bail, un avenant avait été signé avec la société L’Éclair de Génie. Cet avenant prévoyait que les lieux loués étaient destinés exclusivement à l’activité suivante : fabrication sans système d’extraction, vente sur place et à emporter de pâtisserie, épicerie fine, accessoires et ustensiles.
Le 21 juin 2019, la bailleresse a fait dresser un constat d’huissier. Celui-ci a relevé la présence d’une banquette, de tables de type bistrot, de chaises, d’une tablette, de tabourets de bar et de couverts dressés sur les tables.
Le même jour, la bailleresse a délivré à la locataire une sommation visant la clause résolutoire, lui demandant de respecter la destination contractuelle et de cesser toute activité de salon de thé ou de restauration.
Un nouveau constat du 30 juillet 2019 a établi que l’aménagement litigieux persistait plus d’un mois après le commandement.
La bailleresse a ensuite sollicité la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La locataire a, pour sa part, soutenu que la vente sur place autorisée par le bail permettait la consommation sur place et que l’activité reprochée entrait donc dans la destination contractuelle.
La locataire a également sollicité, subsidiairement, la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire. Elle demandait enfin que soit reconnu son droit à une indemnité d’éviction, à la suite du refus de renouvellement délivré par la bailleresse.
4. Solution de la cour d’appel
La cour d’appel confirme l’acquisition de la clause résolutoire.
Elle admet que l’expression vente sur place peut éventuellement être interprétée comme autorisant une consommation accessoire sur place. Toutefois, elle considère que cette tolérance ne peut pas être assimilée à une véritable activité de restauration.
Or, en l’espèce, les constats établissaient la présence de tables, chaises, canapé, couverts dressés, carte brunch, boissons, salades, pains et pâtisseries consommables sur place.
La cour retient donc que l’activité exercée dépassait la destination contractuelle. Elle ne relevait plus seulement de la vente de pâtisserie ou d’épicerie fine, mais d’une activité de restauration sur place non autorisée.
La cour constate ensuite que l’infraction s’est poursuivie plus d’un mois après la sommation du 21 juin 2019. La clause résolutoire était donc acquise au 22 juillet 2019.
Elle refuse également de suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire. La cessation de l’activité litigieuse n’a été établie qu’en septembre 2020, soit plus d’un an après le commandement. La régularisation était donc trop tardive.
Enfin, la cour rejette la demande d’indemnité d’éviction. Le bail ayant été résilié le 22 juillet 2019, la demande de renouvellement formée le 1er octobre 2020 était devenue sans objet.
Cour d’appel de Paris, pôle 5, ch. 3, 16 avril 2026, n° 24/01065
FAQ
La vente sur place autorise-t-elle automatiquement la restauration ?
Non. La vente sur place peut éventuellement permettre une consommation accessoire, mais elle n’autorise pas nécessairement une activité organisée de restauration ou de salon de thé.
La présence de tables et de chaises suffit-elle à caractériser une activité non autorisée ?
Elle peut y contribuer fortement, surtout lorsqu’elle est accompagnée de couverts dressés, d’une carte brunch, de boissons et d’une offre de restauration sur place.
Le preneur peut-il obtenir la suspension de la clause résolutoire après régularisation ?
Oui en principe, mais le juge peut refuser si la régularisation est trop tardive ou si l’infraction s’est poursuivie longtemps après le commandement.
Le preneur peut-il demander une indemnité d’éviction après acquisition de la clause résolutoire ?
Non, si le bail est déjà résilié avant la demande de renouvellement. Le preneur n’a alors plus de droit au renouvellement.
Le bailleur doit-il prouver un motif grave et légitime si la clause résolutoire est déjà acquise ?
Non. Lorsque le bail est résilié par la clause résolutoire, la demande de renouvellement devient sans objet. Le débat sur le motif grave et légitime n’est plus nécessaire.