La présomption de responsabilité prévue par l’article 1733 du code civil en cas d’incendie ne s’applique pas à tout occupant autorisé des lieux. Elle suppose l’existence d’un rapport locatif, donc d’une occupation assortie d’une contrepartie. La Cour de cassation juge ainsi que des acquéreurs autorisés à occuper gratuitement une maison avant la réitération de la vente ne sont pas soumis à cette présomption.
1. Textes applicables
L’article 1733 du code civil pose la règle suivante : le preneur répond de l’incendie des lieux loués, sauf à prouver le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine. Ce texte s’insère dans le droit du louage de choses et vise donc, par nature, les rapports nés d’un bail.
Cette présomption s’explique par la logique même du bail : le locataire a la garde matérielle des lieux et en retire la jouissance en contrepartie d’un prix.
Elle facilite la preuve au profit du bailleur lorsque l’origine de l’incendie demeure incertaine. En revanche, lorsque l’occupation ne repose pas sur un bail mais sur une simple autorisation d’occupation à titre gratuit, la justification du régime disparaît.
Synthèse des textes applicables
Le régime de l’article 1733 du code civil ne s’attache pas à la seule occupation des lieux. Il suppose une occupation locative, c’est-à-dire un droit de jouissance accordé en échange d’une contrepartie. L’arrêt du 29 janvier 2026 rappelle donc que l’occupation gratuite d’un bien, même autorisée par contrat, ne suffit pas à faire naître la présomption de responsabilité de l’incendie.
2. Jurisprudence applicable
La présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil ne s’applique pas entre le bailleur et le sous-locataire ou le sous-occupant, faute de lien locatif direct entre eux. Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-12.370
La présomption de l’article 1733 du code civil reste en revanche pleinement applicable dans les rapports locatifs et peut conduire le preneur à réparer l’entier dommage causé par l’incendie. Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Octobre 2023 n°22-16.555
Aucun texte n’édicte, en sens inverse, une présomption de responsabilité au profit du locataire ou de son subrogé contre le bailleur qui occupe lui-même la partie de l’immeuble où le feu a pris naissance ; dans ce cas, l’action doit reposer sur la faute ou sur le trouble de jouissance. Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 9 décembre 2009, n° 08-21592
L’arrêt du 29 janvier 2026 s’inscrit donc dans une ligne cohérente : l’article 1733 du code civil reçoit une interprétation stricte et ne s’étend ni au sous-occupant, ni à l’occupant à titre gratuit, ni plus généralement aux situations étrangères au bail.
3. Faits et procédure
Un compromis de vente portant sur une maison d’habitation a été signé le 7 août 2019.
Par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, les vendeurs ont autorisé les acquéreurs à occuper gratuitement la maison dans l’attente de la signature de l’acte authentique, laquelle devait intervenir après la réalisation de certains travaux par les vendeurs.
Ces derniers ont cessé d’assurer le bien. Le 9 décembre 2019, la maison a été détruite par un incendie.
Les acquéreurs ont alors renoncé à la vente, conformément à une clause du compromis, et ont été indemnisés par leur assureur pour leurs dommages matériels.
Les vendeurs ont assigné les acquéreurs et l’assureur afin d’obtenir réparation du coût des travaux de remise en état, tandis que l’assureur a demandé reconventionnellement le remboursement des indemnités versées à ses assurés.
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil, dès lors que leur occupation était gratuite et dépourvue de contrepartie. Autrement dit, faute de bail, il n’y avait pas lieu d’appliquer la présomption locative d’incendie.
5. Analyse de la décision
L’arrêt est important car il refuse une extension par analogie d’un texte déjà dérogatoire au droit commun de la responsabilité. Le propriétaire soutenait que toute occupation contractuellement autorisée, même précaire, devait suffire à déclencher la présomption. La Cour de cassation refuse cette lecture. Elle rattache clairement l’article 1733 au contrat de bail, ce qui suppose non seulement une occupation autorisée, mais aussi une contrepartie à cette jouissance.
La décision protège donc les occupants à titre gratuit contre un régime de responsabilité particulièrement lourd.
En pratique, cela signifie que, dans une telle hypothèse, le propriétaire ne peut plus se contenter d’invoquer la présomption ; il doit revenir au droit commun et prouver la faute de l’occupant ou établir un autre fondement de responsabilité.
À l’inverse, les propriétaires qui consentent une jouissance anticipée gratuite doivent être très vigilants sur la rédaction des conventions et surtout sur le maintien des assurances.
L’arrêt intéresse aussi la pratique des avant-contrats immobiliers. Il n’est pas rare que des vendeurs autorisent un acquéreur à entrer dans les lieux avant la vente définitive, par facilité ou pour permettre la réalisation de travaux.
Cette solution rappelle qu’une telle convention, lorsqu’elle est gratuite, n’offre pas au propriétaire la protection attachée au bail. Elle appelle donc une vigilance accrue sur les clauses de répartition des risques, d’assurance et de responsabilité.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2026, n° 23-18.152
FAQ
L’article 1733 du code civil s’applique-t-il à tout occupant autorisé d’un bien ?
Non. La Cour de cassation rappelle qu’il suppose un rapport locatif et ne s’applique pas à l’occupant à titre gratuit.
Une convention d’occupation précaire suffit-elle à déclencher la présomption de responsabilité en cas d’incendie ?
Pas si cette convention est gratuite. L’absence de contrepartie exclut l’application de l’article 1733 du code civil.
Que doit faire le propriétaire qui laisse un acquéreur entrer dans les lieux avant la vente ?
Il doit être particulièrement attentif au maintien de l’assurance et à la rédaction des clauses de responsabilité, car il ne bénéficiera pas automatiquement de la présomption de l’article 1733.
La présomption de responsabilité s’applique-t-elle au sous-occupant ?
Non, pas dans les rapports directs avec le bailleur. Cette solution a déjà été rappelée dans la jurisprudence commentée sur ton site.