L’inexécution par l’acquéreur de son obligation de verser l’indemnité d’immobilisation entraîne la caducité du compromis de vente et ouvre droit, pour l’agent immobilier, à une indemnisation pour perte de chance de percevoir sa commission.
1. Rappel des textes légaux et de la jurisprudence
Article 1240 du Code civil
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»
Jurisprudence
- L’agent immobilier peut obtenir réparation de la perte de chance de percevoir sa commission lorsque l’acquéreur renonce à la vente faute de dépôt de garantie, mais
- l’indemnisation est strictement proportionnelle à la chance perdue, et ne saurait égaler l’intégralité de la commission espérée. (Cass. 1ʳᵉ civ., 14 nov. 2019, n° 18-23.915)
2. Faits de l’espèce
- Un mandat de vente avait été confié à l’agent immobilier pour un bien d’exception.
- Le compromis de vente stipulait le versement d’une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) par l’acheteur.
- L’acquéreur n’a pas versé cette indemnité, rendant le compromis caduque.
3. Appréciation du manquement et calcul du préjudice
- L’inexécution de l’obligation de verser l’indemnité d’immobilisation est qualifiée de faute en l’absence de motif légitime.
- Conséquence directe : échec de la vente et perte du droit à commission.
- La cour d’appel évalue la perte de chance de percevoir la commission à 80 %, soit 80 000 € de dommages-intérêts.
- Elle alloue également 11 000 € au titre des frais exposés (visites, démarches, préparation du compromis) pour un bien de prestige.
4. Conclusion
✔️ L’acquéreur fautif doit réparer la perte de chance de l’agent immobilier et ses frais engagés.
✔️ L’indemnité d’immobilisation n’est pas une simple formalité : son non-versement entraîne la caducité du compromis et ouvre droit à réparation.
Cour d’appel, Grenoble, 1re chambre, 27 Mai 2025 n° 24/02322