Le versement d’un dépôt de garantie équivalent à plusieurs trimestres de loyer, payable d’avance, ne constitue pas une obligation exorbitante du droit commun ouvrant droit à abattement sur la valeur locative au renouvellement du bail commercial.
Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Pour mémoire, l’article R.145-8 du même code dispose que :
« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »
A ce titre, la jurisprudence considère que :
- pour déterminer le loyer du bail renouvelé, un abattement doit être appliqué sur la valeur locative même si cela constitue une pratique unanime dans le voisinage et figure dans tous les baux de comparaison. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-21.943)
- Sauf disposition contraire, en matière de détermination du loyer du bail renouvelé, le paiement de la taxe foncière et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Février 2024 n°22-24.268)
- Lorsque le loyer du bail commercial est fixé au loyer plafonné, il est impossible d’y appliquer des abattements pour des clauses exorbitantes de droit commun (article 606 et taxe foncière à la charge du preneur). (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Novembre 2020 n°18-25.967)
Aux termes de l’article L. 145-40 du code de commerce, les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédants celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.
En l’espèce, la société Nougat Chabert et Guillot (la locataire), preneuse à bail commercial de locaux à usage d’usine, de magasin et de bureaux, a sollicité le renouvellement du bail auprès de la société [Localité 2] 2008 II (la bailleresse).
La bailleresse a accepté le principe du renouvellement, mais les parties ne s’accordant pas sur le montant du loyer, la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la valeur locative à la baisse.
Dans le cadre de la détermination de la valeur locative, des abattements ont été appliqués et le locataire demandait un abattement au titre d’un montant de dépôt de garantie versé au Bailleur qui était de six mois de loyers représentant avec un loyer trimestriel payé d’avance trois termes de loeyr en sa possession.
La Cour d’appel de Grenoble a rejeté la demande du locataire qui s’est pourvu en cassation et a vu la décision confirmée.
En effet, dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative.
La cour d’appel, qui a constaté qu’une clause du bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges et que le loyer trimestriel était payable d’avance le premier jour du trimestre civil, ce dont il résultait que trois termes de loyers étaient versés à la bailleresse par avance, ce qui n’était pas interdit par l’article L. 145-40 du code de commerce, a, à bon droit, retenu que ces prévisions contractuelles n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative.
Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 7 mai 2025 n° 23-15.394