Dans 5 décisions, la Cour de Cassation rappelle que la durée des baux renouvelées de résidence de tourisme n’est pas d’une durée ferme de neuf ans comme le bail initial mais d’une durée de 3, 6, 9 ans permettant au locataire de délivrer congé lors de chaque période triennale.
Pour mémoire, aux termes de l’article L. 145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
Ce texte, qui déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du code de commerce, est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017 n°16-10350).
En l’absence de précision textuelle, il y a lieu de déterminer si cette impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale s’applique aux baux renouvelés.
Il résulte des travaux parlementaires que l’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans.
Par ailleurs, selon l’article L. 145-12 du code de commerce, également d’ordre public (3e Civ., 2 octobre 2002, pourvoi n° 01-02.781,), sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé.
Il en résulte que l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code.
Dans les 5 décisions ci-après visées, les bailleurs ont renouvelé des baux commerciaux à la société PV-CP Résidence Exploitation, par la suite dénommée la société PV résidences & resorts France puis PV Holding (la locataire) pour l’exploitation de logement dans une résidence de tourisme pour une durée de dix ans.
Cependant, le Preneur a donné congé pour la deuxième échéance triennale.
Les bailleurs ont alors assigné la locataire en nullité du congé et en paiement des loyers jusqu’au terme du bail.
La justice a ainsi été saisie de la question de savoir si la durée du bail renouvelée pour les résidences de tourisme est d’une durée ferme de 9 ans ou si le preneur peut délivrer congé au terme de chaque période triennale.
La Cour de Cassation tranche clairement la question en affirmant que la durée ferme de 9 ans résultant de l’article L 145-7-1 du Code de Commerce ne s’applique pas aux baux renouvelés des résidences de tourisme.
Ainsi, ayant constaté que le bail existant entre les parties était un bail renouvelé, la cour d’appel en a exactement déduit que l’article L. 145-7-1 du code de commerce ne s’appliquait pas.
Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 7 septembre 2023 n°21-14.279, n°21-14.280, n°21-14.281, n°21-14.282, n°21-14.283