Critères de réputation non écrite totale ou partielle de la clause d’indexation

Dans le cadre d’une procédure en réputation non écrite de la clause d’indexation d’un bail commercial, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non l’intégralité de la clause sauf à établir que les parties au contrat de bail n’auraient pas maintenu la clause d’indexation en l’absence de dispositions limitant l’évolution du loyer à la baisse et à caractériser l’indivisibilité de toute la clause.

Premièrement, c’est en vain que la SCI bailleresse fait grief à l’arrêt de déclarer non écrite la clause d’indexation.

En effet, la cour d’appel a retenu que sont réputées non écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du Code de commerce.

Elle a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.

Cependant, selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Pour réputer la clause d’indexation non écrite en son entier, l’arrêt retient que la disposition instaurant une limitation de la révision à la baisse du montant du loyer présente un caractère déterminant évident au regard de son objet et de plusieurs stipulations du contrat.

En se déterminant ainsi, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sans relever d’éléments de nature à établir que les parties au contrat de bail n’auraient pas maintenu la clause d’indexation en l’absence de dispositions limitant l’évolution du loyer à la baisse et par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°20-20.514