La restitution due au vendeur à la suite de l’annulation d’une vente n’est pas subordonnée à sa bonne foi. Même en cas de dol ayant justifié l’annulation, le vendeur peut réclamer une indemnité d’occupation, si l’acquéreur a conservé la jouissance du bien.
1. Rappel des règles de droit applicables
En vertu des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du Code civil, l’acquéreur doit restituer la valeur de la jouissance procurée par le bien annulé, dès lors qu’il en a profité, même si la vente est annulée pour dol.
S’il est de bonne foi, cette indemnité d’occupation n’est due qu’à compter du jour de la demande. Mais la mauvaise foi du vendeur ne fait pas obstacle à son droit à restitution.
La jurisprudence constante confirme que :
- La créance de restitution n’est pas conditionnée par l’absence de faute du vendeur (Cass. ch. mixte, 9 juill. 2004, n° 02-16.302).
- Même en cas de dol, l’indemnité d’occupation peut être exigée par le vendeur (Cass. 3e civ., 5 sept. 2024, n° 23-16.602).
2. Rappel des faits
Un couple d’acquéreurs achète une maison d’habitation au prix de 390 000 €.
Quelques mois plus tard, un dégât des eaux survient.
Les acquéreurs assignent les vendeurs en annulation de la vente pour dol, invoquant une réticence dolosive.
La cour d’appel :
- Annule la vente pour dol.
- Condamne les vendeurs à verser 20 000 € au titre du préjudice lié à la hausse des prix de l’immobilier (hausse justifiée à hauteur de 21,50 %).
Mais elle rejette la demande d’indemnité d’occupation des vendeurs, au motif que leur propre dol a conduit à l’occupation du bien par les acquéreurs.
3. La décision de la Cour de cassation
La 3e chambre civile de la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel.
Elle juge que :
- La créance de restitution, incluant la jouissance du bien, n’est pas subordonnée à la bonne foi du vendeur.
- La cour d’appel a donc ajouté une condition à la loi en refusant l’indemnité d’occupation sur la base de la faute du vendeur.
📌 Ainsi, les vendeurs, bien qu’auteurs d’un dol, peuvent réclamer une indemnité d’occupation pour la période pendant laquelle les acquéreurs ont occupé les lieux, à condition que ceux-ci soient de bonne foi.
Conclusion
✅ L’indemnité d’occupation après l’annulation d’une vente n’est pas une sanction, mais une conséquence de la jouissance du bien par l’acquéreur.
✅ Le dol du vendeur n’a donc aucune incidence sur son droit à restitution, ce que rappelle fermement la Cour de cassation.