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Publié le 1 Sep 2019

VEFA et travaux réservés aux acquéreurs

Un nouveau décret du 25 juin 2019 détermine la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution. Il adapte à un tel cas les mentions obligatoires du contrat préliminaire et la définition de l’achèvement de l’immeuble, mais modifie également les notions d’achèvement et des travaux réservés à l’acquéreur.

Le décret prévoit d’abord les mentions obligatoires que doit comporter le contrat préliminaire de réservation. Celui-ci doit indiquer (CCH art. R 261-26 modifié) :

  • le prix prévisionnel, décomposé entre le prix de vente convenu et le coût des travaux réservés par l’acquéreur ;
  • les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux ;
  • le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Un mécanisme d’information à double détente est mis en place. En effet, l’acquéreur qui entend revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux en informe le vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat (CCH art. R 261-13-2 nouveau). Le vendeur, à l’expiration de ce même délai, doit informer le notaire et le garant financier d’achèvement de la consistance des travaux réservés afin d’adapter en conséquence l’acte de vente et la garantie financière d’achèvement (CCH art. R 261-13-3 et R 261-23-1 nouveaux).

En plus de ces nouvelles mentions obligatoires, deux nouvelles modifications d’importances interviennent:

  • la notion d’achèvement est complétée par la possibilité pour l’acquéreur de se réserver des travaux
  • les travaux réservés à l’acquéreur sont définis

1- La notion d’achèvement

Sont ajoutés les termes suivants à l’article R 261-1 du CCH venant compléter la définition de la notion d’achèvement « à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution »

Pour mémoire, l’article R 261-1 du CCH prévoit que l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Comment déduire alors, suite à ce ajout, que le vendeur doit répondre à une exigence d’habitabilité de l’ouvrage.

Il s’agit d’une transformation de l’obligation du vendeur, non sans contradiction avec l’article R 261-1, alinéa 2 du CCH, en une obligation d’exécution conforme des travaux à la charge du vendeur.

2- La définition des travaux réservés à l’acquéreur

Grâce au nouvel article R 261-13-1 du CCH , une définition plutôt extensive des travaux réservés à l’acquéreur est donnée en visant « des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir ».

En d’autres termes, un logement pourrait être livré sans sanitaire, sans système de chauffage, sans cloison intérieure (« le mobilier pouvant les accueillir »), sans revêtement de sol ni de murs… l’acquéreur doit alors faire preuve de vigilance et le vendeur également qui par exemple pourrait avoir des conséquences sur le respect des règles de la RT 2012 ou autres certifications.

Affaire à suivre…

Décret n° 2019-641 du 25 juin 2019 relatif aux travaux réservés par l’acquéreur d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement

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