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Publié le 4 Oct 2010

Un bail vaut mieux que deux baux

La résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées dans ce bail.

Parce qu’elle entraîne la résiliation automatique du bail (que le juge devra toutefois constater), la clause résolutoire contenue dans le contrat est nécessairement d’interprétation stricte.

Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail. C’est ce que rappelle l’arrêt de cassation du 15 septembre 2010.

En l’occurrence, un locataire commercial avait signé deux contrats de location avec une société civile immobilière. Le premier portait sur des locaux à usage commercial situés aux premier et deuxième étage, tandis que le second, conclu près d’un an après le premier, avait trait à un logement sis au troisième étage du même immeuble.

Au prétexte que le commerçant avait étendu son activité commerciale aux locaux d’habitation, la société bailleresse entendait obtenir la résiliation du bail d’activités. Après avoir eu gain de cause en appel (Paris, 12 nov. 2008), au motif que, contraire au champ d’application du statut, l’occupation commerciale avérée et persistante des lieux n’a pas été autorisée, la bailleresse voit ses prétentions ruinées par le juge du droit par l’attendu de principe reproduit en sommaire.

Cette décision va dans le sens d’une stricte application de la clause résolutoire et à raison. S’il est vrai que le bail d’habitation doit êter résilié pour défaut d’un usage paisible des lieux et non conforme à sa destination initiale, il n’existait aucun motif légitime pour demander la résolution du bail commercial puisque le preneur n’a violé aucune de ses obligations.

Dans cette espèce, il aurait mieux valu que le bailleur loue l’ensemble dans un seul et même bail commercial avec une partie à destination commerciale et l’autre à destinatino d’habitation. Le constat par huissier du non respect de cette destination aurait probablement permis d’obtenir la résolution du bail par acquisition de lcause résolutoire.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 15 septembre 2010 n° 09-10339

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