La Cour d’appel de Versailles considère que s’agissant de travaux constituant à la fois une modification des caractéristiques des lieux et des travaux d’amélioration, ce dernier critère prévaut avec les conséquences qui en découlent sur la date d’effet du déplafonnement et peut être invoqué lors du second renouvellement, ce qui est le cas, puisque le bail prévoit que les travaux font accession au bailleur en fin de bail.
Pour mémoire et une analyse plus détaillée sur ce débat, nous vous renvoyons à la décision de la Cour d’appel de Paris (Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 13 Mai 2020 n° 18/09598)
En l’espèce, le bailleur est bien fondé en sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé.
Le bailleur explique, sans être contredit, qu’il a autorisé la société locataire à exécuter à ses frais une ouverture de 5 mètres sur le mur mitoyen et la création de portes d’entrées symétriques avec celles de la société locataire dans le mur mitoyen, que la société locataire a réalisé un linéaire d’ouverture de 9,20 mètres, soit quasiment le double de la situation initiale.
L’expert judiciaire a indiqué que ces travaux n’ont abouti ni à la création d’une surface supplémentaire ni à un changement de destination des locaux mais ont amélioré la rationalité des locaux en permettant l’accès des clients par les locaux contigus et les livraisons par le porche des locaux donnés à bail.
Il s’ensuit que ces travaux de percement, s’ils ont abouti à une modification des caractéristiques propres des locaux ont également apporté une amélioration notable des locaux loués au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce, ayant été financés par la société locataire, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur.
Or, s’agissant de travaux constituant à la fois une modification des caractéristiques des lieux et des travaux d’amélioration, ce dernier critère prévaut avec les conséquences qui en découlent sur la date d’effet du déplafonnement et peut être invoqué lors du second renouvellement, ce qui est le cas, puisque le bail prévoit que les travaux font accession au bailleur en fin de bail.
C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les travaux d’amélioration susvisés sont à prendre en compte lors de ce second renouvellement du bail et constituent un motif de déplafonnement du bail.
Par ailleurs, il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
L’augmentation de 10 pour-cent de la population de la ville et la création de 1190 logements ont eu un effet favorable au commerce du preneur, au regard de son activité qui est celle d’un concept store d’esprit familial comportant des éléments de décoration et de mode, des meubles et de l’épicerie fine, bijoux, et qui n’est pas un commerce de proximité.
De même, l’installation dans la même rue d’un magasin avec une activité en partie similaire à celle de la société locataire et avec un positionnement semblable en terme de marketing et à destination de la même clientèle urbaine à fort pouvoir d’achat, améliore directement la commercialité de la rue et dès lors le commerce de la société locataire, d’autant que cette dernière peut profiter de son parking.
Le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.
Compte tenu des références fournies, le prix du mètre carré pondéré doit être fixé à 220 euros. Les parties s’accordent sur l’abattement de 5 % au titre des charges exorbitantes (entretien des verrières, charges de copropriété et assurances) et la déduction de l’impôt foncier d’un montant de 10 083 euros. Le loyer du bail renouvelé s’élève ainsi à 147 503 euros.
Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 11 Juin 2020 n° 19/00047