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Publié le 16 Mai 2011

Théorie du mandat apparent vs mandat écrit

Même si le mandant a donné pouvoir à son mandataire de s’engager, ce dernier ne peut aller audelà de ce mandat écrit. L’acquéreur ne peut donc pas se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour tenir en échec les règkles impératives de la loi Hoguet.

Selon les dispositions des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui sont d’ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la vente d’immeubles, doivent être rédigées par écrit.

Suivant l’ article 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 , le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » doit détenir un mandat écrit précisant son objet et qui, lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci ; le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives.

En l’espèce, un mandat de vente sans exclusivité d’une maison a été confié le 12 juin 2006 à un agent immobilier par une personne se portant fort du propriétaire du bien, au prix de 220 000 euros, incluant une commission de 20 000 euros au profit de l’agent immobilier.

Par acte sous seing privé du 26 juin 2006, le propriétaire de la maison a donné tous pouvoirs à cette personne pour signer le compromis de vente et tout autre document relatif à la vente de sa maison, au prix de 200 000 euros net vendeur. L’agent immobilier a rédigé et adressé au propriétaire un acte prévoyant la vente du bien, sous conditions suspensives, moyennant la somme de 215 000 euros, en ce compris les honoraires de négociation d’un montant de 20 000 euros, précisant que cet envoi était effectué « comme convenu avec le mandataire ».

Le propriétaire a refusé de signer cet acte.

Prétendant que le mandataire avait donné à l’agence immobilière son accord verbal à l’offre qu’elle avait faite, l’acquéreur a assigné le propriétaire en indemnisation.

Pour le condamner à verser à l’acquéreur une somme à titre de dommages-intérêts, l’arrêt attaqué retient que, si le propriétaire n’avait pas donné son accord à l’offre présentée par l’acquéreur, son mandataire avait formulé un accord verbal sur cette offre, que l’acquéreur, tiers au mandat de vente comme au mandat donné par le vendeur, avait pu légitimement croire que le mandataire, habilité à signer tous les actes s’agissant de la vente de l’immeuble, pouvait donner un accord pour un prix légèrement inférieur à celui figurant dans l’annonce publiée par l’agent immobilier et que l’accord verbal du mandataire engagerait le vendeur, que, compte tenu de ce mandat apparent, le propriétaire était engagé à l’égard de l’acquéreur pour la vente de son immeuble.

En statuant ainsi, alors qu’un tel mandat apparent ne pouvait tenir en échec les règles impératives susvisées imposant que la preuve du principe et de l’étendue du mandat confié à un professionnel soit rapportée par écrit, la cour d’appel a violé les textes précités.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 avril 2011 n°10-14894

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