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Publié le 27 Avr 2009

Termites et mauvaise foi des vendeurs ?

Le vendeur qui omet de signaler un état parasitaire ayant révélé la présence de termites lors de son achat du bien et qui le revend deux années plus tard sans avoir effectué de traitement, même après avoir commandé un nouvel état qui s’est révélé négatif, ne peut prétendre être de bonne foi.

Un immeuble est vendu en 2001. A cette occasion, un état parasitaire révèle la présence de termites qui avaient classiquement commencé « leur oeuvre » par la cave et remontaient par les colonnes sanitaires vers les étages. Elles avaient été localisées par le technicien dans la maison au niveau du hall d’entrée et derrière des plinthes en bois. C’est donc en toute connaissance de cause que les acheteurs avaient décidé d’acquérir le bien.

En 2003, ils revendent l’immeuble sans avoir fait aucun traitement, se contentant de produire à l’acheteur un état parasitaire négatif qu’ils venaient de commander et sans attirer l’attention ni du technicien ayant réalisé l’état ni des acheteurs sur l’état parasitaire positif réalisé en 2001.

Comme de bien entendu, après la vente, les acheteurs découvrent à l’occasion de travaux la présence des insectes qui avaient attaqué la structure du bois de l’immeuble au point que certains planchers risquaient de s’effondrer. Le contrat de vente contenait une clause d’exclusion des vices.

En dépit de leur mauvaise foi, les vendeurs osent, en contradiction avec l’article 1643 du code civil, se revendiquer fermement de celle-ci. Ils succombent tant devant les premiers juges que devant la Cour de cassation.

Selon la haute juridiction, la cour d’appel a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs, l’état parasitaire établi en 2001, dont ni le technicien chargé du diagnostic de 2003, ni les acquéreurs, n’avaient eu connaissance, faisant apparaître la présence de traces de termites sur les murs de la cave et le long des tuyaux de chauffage dans le hall d’entrée, la présence de termites dans les plinthes en bois et des traces de termites dans les parties accessibles au jour du contrôle.

Et la Cour d’approuver le juge d’appel ayant retenu que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu’il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d’activité.

On ne peut manquer de rapprocher cette solution de l’arrêt rendu par la même troisième chambre civile de la Cour de cassation en matière de mérules (qui est, lui, un champignon du bois), considérant que la connaissance de la présence du mérule dans une partie de l’immeuble vendu ne peut permettre au vendeur de prétendre ignorer légitimement sa présence dans le reste du bâtiment à l’effet de faire jouer une clause d’exclusion du vice (Civ. 3e, 19 nov. 2008, D. 2009. AJ. 297, obs. Prigent).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 8 avril 2009 n°08-12960

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