L’action en réajustement de loyer en raison d’une sous-location présentée est soumise à la prescription biennale qui commence à courir à compter du jour où le bailleur a eu une connaissance effective du montant du sous-bail. Le réajustement du loyer se fait à compter de la notification du mémoire.
Pour mémoire, aux termes des dispositions de l’article L.145-31 alinéa 3 du code de commerce :
« lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord, entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en conseil d’État en application des dispositions de l’article L.145-56 du code de commerce« .
De plus, la Cour de Cassation considère que:
« la prescription de l’action en augmentation du loyer en raison de l’existence d’une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail ». (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Septembre 2021 n°20-19.631)
En l’espèce, le bailleur a eu effectivement connaissance du prix de la sous-location à compter du constat d’huissier du 8 novembre 2012.
Il est constant que le délai biennal de prescription a été interrompu par la notification du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux en date du 19 juin 2013.
Par conséquent, l’action en réajustement de loyer de la SCI est parfaitement recevable.
Il n’y a pas lieu de considérer que le silence du bailleur pendant plus de cinq ans après la connaissance des sous-locations s’analyse comme une renonciation implicite à une demande de réajustement du loyer dans la mesure où le bailleur a intenté une action judiciaire seulement sept mois après avoir eu connaissance des conditions financières des sous-locations.
Il convient de fixer le montant du loyer réajusté au vu des éléments produits à la somme de 94 018,15 euros HT (67 978,15 euros HT + 120 euros x 217 m2) par an tel que sollicité par le bailleur mais pour la période du 19 juin 2013, date à laquelle le bailleur a initié son action au 31 décembre 2016 puisqu’il est constant que lors du renouvellement du bail le 1er janvier 2017, le bailleur n’a formulé aucune demande.
Cour d’appel de Rennes, 5e chambre, 12 octobre 2022 n° 21/06583