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Publié le 29 Mai 2010

Sort de la vente d’un immeuble indivis consentie par un seul indivisaire

La vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient.

Alors que les actes de disposition portant sur un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires (anc. art. 815-3, al. 1er et art. 815-3, al. 7, c. civ., dans sa rédaction issue de la loi du 23 juin 2006), il n’est pas interdit à un membre de l’indivision de disposer librement de sa quote-part de droits sur ce bien (Civ. 1re, 4 oct. 2005, Bull. civ. I, n° 359).

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt de rejet rapporté, approuvant sans réserve la cour d’appel pour avoir décidé que la vente d’un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient.

En l’espèce, les parties signataires d’un bail commercial portant sur un bien indivis, avaient annexé à l’acte une promesse de vente par laquelle le preneur se réservait la faculté d’acquérir les locaux jusqu’à une certaine date. Ayant levé l’option en temps et en heure, et alors que seul l’un des trois indivisaires (détenteur de 50 % des parts) avait signé la promesse, le locataire devait assigner les membres de l’indivision aux fins de régularisation.

Si la solution retenue de nullité partielle de la vente n’est pas inédite (rendu sous l’empire de l’anc. art. 815-3 c. civ., V., adoptant la même formulation, Civ. 3e, 21 juin 1995, Bull. civ. III, n° 154), elle peut susciter certaines réserves, au nom notamment du respect de l’intention des parties (V. d’ailleurs, estimant que la vente n’a pu se former à défaut d’accord de tous les coindivisaires, Civ. 3e, 20 févr. 1979, Bull. civ. III, n° 39).

Par ailleurs, opter pour la validité de la vente de la portion indivise, c’est faire bien peu de cas du droit de préemption des autres indivisaires prévu aux articles 815-14 et suivants du code civil.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 mai 2010 n° 08-17186

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