En présence dans un bail commercial d’une clause d’indexation sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal. Ainsi, à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce et donc à une fixation à la valeur locative.
En l’espèce, une société prend à bail, à effet du 2 février 2006, des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux. En 2010, elle sollicite la révision du loyer qui s’élevait, après application de la clause d’échelle mobile, à la somme annuelle de 3 815 439 euros. Elle propose que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative annuelle des biens, soit 3 256 335 euros, puis saisit le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à cette somme.
La cour d’appel de Paris rejette cette demande.
La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel.
Celle-ci a relevé qu’en présence dans le bail d’une clause d’indexation sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l’application de cette clause qui fait référence à un indice légal.
La cour d’appel a exactement décidé, par ces seuls motifs, qu’à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’ article L. 145-38 du Code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l’article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative.
Cet arrêt est une confirmation du principe posé par la Cour de cassation le 6 février 2008 (Cass. 3e civ., 6 févr. 2008, n° 06-21983) qui a admis la référence à la valeur locative lors de la révision triennale à la condition que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction.
C’est le loyer en cours qui constitue le loyer plancher (V. aussi à propos de CA Paris, 2 oct. 2013 : JurisData n° 2013-024326 ; Loyers et copr. 2014, comm. 17, Ph.-H. Brault ; F. Planckeel, Bail à paliers et lissage du plafonnement vs révisions et plafonnement : Loyers et copr. 2015, Étude 3).
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 20 mai 2015 n°13-27367