Lorsque le premier agent immobilier a mis en relation l’acquéreur et le vendeur et que la vente se réalise par l’intermédiaire d’un second agent immobilier. Le premier agent immobilier a droit au paiement de la clause pénale.
Cet arrêt a été rendu au visa de l’article 1134 du Code civil.
En l’espèce, la SCI la Gaulette, représentée par M. X, a donné mandat non exclusif à la Société Sonabi immobilier de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198.000 euro, la rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, étant fixée à 12% du prix.
Une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janv. 2006, par l’intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y, agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération due par l’acquéreur à l’agent immobilier étant fixée à 5.000 euros.
Faisant état d’une visite qu’elle avait fait effectuer à M. Y le 12 déc. 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 déc., la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y et M. X, Mme Danièle X et Mme Florence X (les consorts X…), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l’objet d’une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23.760 euros au titre de la commission qu’elle aurait du percevoir.
Pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l’arrêt d’appel retient que cette société ne peut, par la clause qu’elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu’elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d’avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c’est par son intermédiaire que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et que ce serait par une faute du vendeur qu’elle en aurait été privée.
En statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n’avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : « pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat« , la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis.
Ainsi, si l’on souhaite lire entre les lignes, la Cour de Cassation a voulu mettre un frein à une pratique courante qui était de trouver un bien par un premier agent immobilier et au vu de sa commission trop importante en trouver un second qui ferait office d’agent immobilier de façade, prétendant à une rémunération bien inférieure, et privé ainsi le premier agent immobilier de sa rémunération.
La Cour de Cassation en statuant ainsi a voulu directement sanctionner le vendeur qui devra donc payer des dommages et intérêts au titre de l’application de la clause pénale équivalents au montant de la commission qui aurait du être percue.
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 6 octobre 2011 n° 10-15661