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Publié le 17 Déc 2023

Résiliation du bail commercial par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est recevable et fondée à obtenir la résiliation du bail commercial par le mécanisme de l’action oblique pour non respect du règlement de copropriété par le locataire.

Pour mémoire, l’article 1341-1 du Code civil dispose que, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

De plus, l’alinéa 1er de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires.

Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été autorisé par l’assemblée générale de la copropriété du 29 mars 2018 à solliciter, par l’action oblique, la résiliation judiciaire du bail commercial dont dispose la société locataire. Le règlement de copropriété permet les activités commerciales à usage de magasins ou bureaux exclusivement.

Or, la société locataire a remplacé, après l’achat du fonds de commerce, l’activité de boucherie par une activité de restauration rapide de type kebab, sans autorisation ni de la copropriété ni du bailleur.

De plus, après avoir installé un bloc de climatisation en façade, que le syndicat des copropriétaires l’a contrainte à retirer, la société locataire a installé un extracteur d’air dans l’embrasure d’une fenêtre ouverte, provoquant des nuisances sonores et olfactives.

La résiliation du bail doit donc être prononcée.

Le syndicat des copropriétaires justifie des nuisances sonores et olfactives subies du fait de l’activité de restauration rapide, nuisances qui excèdent, par leur intensité et leur fréquence, les inconvénients normaux du voisinage.

Le bailleur et la société locataire doivent être condamnés in solidum à réparer le préjudice de jouissance subi par la copropriété à hauteur de 5000 euros.

Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 15 Novembre 2023 n°21/02329

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