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Publié le 9 Avr 2009

Résolution ou exécution forcée du compromis de vente

Le contractant victime d’une inexécution a la faculté de modifier son option tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée.

La victime d’une inexécution contractuelle peut soit d’opter en faveur d’une action en exécution forcée, soit de poursuivre la résolution du contrat (article 1184 du Code Civil).

Généralement, choisir l’une de ces voies implique en principe de renoncer à l’autre.

En l’espèce, la Cour de cassation devait se prononcer sur l’influence d’une action préalable en résolution du contrat sur une demande postérieure en exécution forcée de celui-ci. S’agissant d’une promesse synallagmatique de vente, la Cour précise que l’option de la victime demeure tant qu’une décision passée en force de chose jugée n’a pas statué sur la demande initiale en résolution du contrat.

La promesse synallagmatique de vente immobilière est généralement conclue sous la condition suspensive de sa réitération en la forme authentique et assortie du versement d’un acompte. Lorsque, comme en l’espèce, le vendeur refuse de procéder à la réitération, l’acquéreur dispose de l’option accordée par l’article 1184, alinéa 2, du code civil. S’il poursuit la résolution du contrat, il demandera la restitution de l’acompte augmenté de dommages et intérêts. En revanche, il peut très bien agir en exécution de la promesse et revendiquer le bien objet du contrat.

En l’occurrence, l’acquéreur a tout d’abord introduit une action en résolution du contrat en vue du remboursement de l’acompte. Changeant de stratégie, il s’est finalement désisté de son action et a préféré poursuivre l’exécution forcée de la promesse. Statuant sur sa demande en exécution, la juridiction d’appel (Poitiers, 21 nov. 2007) a déduit de l’introduction initiale de l’action en résolution la renonciation à l’exécution de la promesse.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et précise que le contractant victime d’une inexécution conserve sa faculté d’opter entre l’exécution et la résolution tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée. Par cette décision, la haute juridiction précise et consolide le régime de la mise en œuvre du droit d’option du créancier victime de l’inexécution contractuelle.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 25 mars 2009 n°08-11326

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