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Publié le 5 Nov 2023

Résolution de la vente pour ERP inexact

L’acquéreur peut demander la résolution de la vente si les dispositions relatives à l’ERP de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui est le cas en l’espèce: le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle.

Pour mémoire, l’article L 125-5 IV du code de l’environnement prévoit à peine de résolution de la vente que le vendeur de l’immeuble est tenu d’informer l’acquéreur, dans l’état des risques, de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions.

En l’espèce, suivant acte authentique en date du 6 décembre 2010, la SCI M a acquis de monsieur [J] et madame [W] une maison d’habitation moyennant le prix de 400 000 euros.

L’acte précisait que « l’acquéreur avait reconnu dans l’acte de vente avoir été informé de cet état des risques naturels et technologiques et avait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle. Il a également retenu qu’il était stipulé au sein de l’acte authentique de vente que l’acquéreur renonçait à poursuivre la résolution du contrat ou à demander au juge une diminution du prix ».

Cependant, il n’était pas précisé que le vendeur avait été victimes des sinistres.

Puis, le 29 septembre 2014, à la suite de violentes intempéries, le bien a subi une inondation. Une semaine plus tard, une nouvelle inondation avait lieu.

Suite à ces intempéries est intervenu, le 8 octobre 2014, un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Il s’agissait du douzième arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle depuis 1982 concernant la commune, dont 6 pour inondations et coulées de boues.

Monsieur [J] figurait sur la liste des sinistrés des événements orageux des 11 et 12 décembre 2002 soit 8 ans avant la vente.

Découvrant cette information, suivant exploit en date du 26 novembre 2015, la SCI M a fait assigner monsieur [J] et madame [W] devant le tribunal de grande instance de Montpellier en nullité de la vente et remboursement du prix de vente, des frais d’agence et de notaires. Le Tribunal déboute la SCI M.

Cette dernière interjette appel demandant la résolution de la vente et le remboursement du prix de vente, des frais d’agence et de notaires.

La cour d’appel estime que la renonciation contractuelle à demander la résolution du contrat s’applique uniquement dans le cadre de la communication de l’état des risques :

« Contrairement à l’analyse du premier juge, l’acquéreur peut en l’espèce demander la résolution de la vente si les dispositions de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui est le cas en l’espèce, le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle. »

Treize ans après la signature de l’acte authentique, la cour d’appel prononce donc la résolution de la vente.

Les vendeurs sont bien entendu condamner à restituer le prix de vente (400.000 euros) mais aussi indemniser leur acquéreur des frais de vente (20.000 euros) et des frais de notaires (26.000 euros). Plus de 456.000 euros au total, pour s’être montré déloyal au moment de la vente.

Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 28 septembre 2023, n° 19/02608

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