En cas de congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré. Ainsi, le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande au risque de voir son bail résilié.
Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.
Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Selon l’arrêt attaqué, le 29 mai 2008, la bailleresse a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction. La société locataire a exercé son droit au maintien dans les lieux en l’attente de la fixation judiciaire de cette indemnité.
Le 19 mai 2010, la bailleresse lui a délivré un commandement de payer un arriéré d’indemnité d’occupation et de charges et, cet acte étant demeuré infructueux, l’a assignée en paiement, déchéance du droit au maintien dans les lieux et perte du droit à indemnité d’éviction.
Pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que l’indemnité d’occupation se substitue de plein droit au loyer que le locataire cesse de devoir payer à la date d’effet du congé et prend effet de manière rétroactive à cette date dès lors que le bailleur en a fait la demande, augmentée éventuellement des charges et taxes.
Or, en statuant ainsi, alors que le droit au maintien dans les lieux s’exerce aux conditions et clauses du bail expiré, de sorte que le preneur reste tenu de régler le loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande, la cour d’appel a violé l’article L. 145-28 du Code de commerce.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 février 2016, 14-28091