La résiliation de plein droit d’un bail commercial pour défaut de paiement de loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ne peut être constatée que si, au jour où le juge-commissaire statue, ces loyers et charges demeurent effectivement impayés.
La régularisation de l’arriéré intervenue après le dépôt de la requête du bailleur, mais avant la décision du juge-commissaire, fait obstacle à la constatation de la résiliation du bail.
1. Sur la résiliation du bail commercial en procédures collectives pour impayés
L’article L. 622-14, 2° du Code de commerce (applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14) dispose que :
« Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :
(…)
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.
Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail.»
Ce texte institue un régime dérogatoire au droit commun de la clause résolutoire et permet d’obtenir la résiliation du bail passé un délai de trois mois suivant l’ouverture de la procédure collective.
L’article R 622-13 du Code de commerce (applicable au redressement judiciaire par l’article R 631-20) dispose que :
« Le greffier avise le cocontractant de la décision du juge-commissaire accordant à l’administrateur la prolongation prévue au 1° du III de l’article L. 622-13.
Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14, ainsi que la date de cette résiliation.
La demande de résiliation présentée par l’administrateur en application du IV de l’article L. 622-13 est formée par requête adressée ou déposée au greffe. Le greffier convoque le débiteur et le cocontractant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et avise l’administrateur de la date de l’audience.»
La résiliation ne résulte donc pas automatiquement de l’écoulement du délai de trois mois : elle suppose une vérification par le juge-commissaire.
Synthèse du cadre légal
La résiliation du bail commercial en redressement judiciaire est subordonnée à une triple condition :
- des impayés postérieurs au jugement d’ouverture,
- des impayés pendant une durée de trois mois postérieurement au jugement d’ouverture,
- et surtout, l’existence d’impayés au moment où le juge-commissaire statue.
2. Jurisprudence applicable
A ce stade, la jurisprudence considère que :
Pour apprécier si le délai de trois mois est passé, le juge commissaire doit se placer pour statuer à la date du dépôt de la requête et non la date à laquelle il statue (CA Paris, ch. 5-8, 22 févr. 2024, n°23/12488 ; Com, 18 Janvier 2023 n°21-15.576)
Pour apprécier le paiement par le locataire : le juge-commissaire doit se placer :
- A la date du dépôt de la requête : (Cour de cassation, Chambre commerciale, 21 Février 2012 n° 11-11.512 ; CA Aix-en-Provence, 21 Février 2013 n° 12/07700 ; CA Paris pôle 5, 3 juillet 2012 n°11/11724 . Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 8, 22 Février 2024 – n° 23/12488)
- A la date à laquelle il statue : Cour de Cassation, 12 juin 2024 n°22-24.177
Ainsi, selon la jurisprudence la plus récente de la Chambre Commerciale de la Cour de cassation, le juge-commissaire doit apprécier la situation de manière concrète et actualisée, et non à une date figée.
La chambre commerciale rappelle que la résiliation de plein droit constitue une sanction grave, qui ne peut être prononcée que si les conditions légales sont strictement réunies au jour de la décision.
Cette solution s’inscrit dans la logique, régulièrement rappelée dans la jurisprudence relative aux baux commerciaux en procédure collective, selon laquelle :
- la procédure collective vise prioritairement la préservation de l’activité,
- le bail commercial constitue un actif essentiel de l’entreprise,
- la régularisation des loyers postérieurs doit être prise en compte tant qu’aucune décision définitive n’est intervenue.
3. Sur le moment où le juge commissaire doit apprécier la situation des impayés
En l’espèce, le bailleur avait saisi le juge-commissaire d’une requête tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture.
La cour d’appel avait considéré que :
- le délai de trois mois était expiré au jour du dépôt de la requête,
- les paiements effectués postérieurement à ce dépôt étaient inopérants, et avait, en conséquence, constaté la résiliation du bail.
La Cour de cassation censure cette analyse.
Elle juge que le juge-commissaire ne peut constater la résiliation du bail que s’il constate, au jour où il statue, l’existence d’impayés postérieurs non régularisés.
Dès lors que la dette avait été apurée avant la décision du juge-commissaire, la résiliation ne pouvait être légalement prononcée.
L’arrêt rappelle ainsi que la saisine du juge-commissaire ne fige pas la situation du preneur et que le paiement tardif, au sens procédural, conserve toute son efficacité juridique tant qu’aucune décision n’a été rendue.
Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714
4. FAQ – Questions pratiques
Le bail est-il automatiquement résilié après trois mois d’impayés postérieurs ?
Non. Le délai de trois mois est une condition préalable, mais la résiliation doit être constatée par le juge-commissaire.
Les paiements effectués après la requête du bailleur sont-ils inopérants ?
Non. La Cour de cassation confirme qu’ils doivent être pris en compte s’ils sont intervenus avant que le juge-commissaire statue.
Le bailleur peut-il s’appuyer uniquement sur la date de dépôt de sa requête ?
Non. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision, et non à la date de la saisine.
Cet arrêt renforce-t-il la protection du preneur ?
Oui. Il confirme que le preneur conserve la possibilité de sauver son bail par une régularisation tardive mais effective.
Quel enseignement stratégique pour les bailleurs ?
Avant d’engager ou de poursuivre une demande de résiliation, il est indispensable de vérifier l’état réel des paiements jusqu’à l’audience, sous peine de voir la procédure échouer.