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Publié le 23 Juin 2024

Bail Commercial : Procédures collectives et requête en résiliation

La Chambre Commerciale de la Cour de Cassation, rappelle que le juge commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 622-14, 2°, du Code de commerce rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code et de l’article R. 622-13, alinéa 2, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20, que :

« 2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.« 

Ainsi, tel que le texte est rédigé, on pourrait comprendre comme l’ont fait la 3ème chambre Civile et de nombreuses cour d’appel que le juge doit vérifier au jour où il statue, si à la date du dépôt de la requête, le locataire est à jour du paiement des loyers.

Pourtant, certains auteurs considère que la chambre Commerciale de la Cour de Cassation donne une autre interprétation de ce texte et considère que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés et non pas à la date à laquelle la dette avait été déposée.

En l’espèce, la locataire a réglé ses créances postérieures la veille du dépôt de la requête en résiliation. Il est donc cohérent que le bail ne soit pas résilié.

En effet, la société Les Pressings réunis a donné à bail à la société d’Exploitation de Pressings dans les centres commerciaux (Sopresco), aux droits de laquelle vient désormais la société 5 à sec RIF, un local commercial.

Le 28 avril 2020, la société 5 à sec RIF a été mise en redressement judiciaire et la société [R] et Rousselet, ainsi que la société 2M & associés ont été désignés administrateurs judiciaires tandis que la société MJA et la société Montravers [G] ont été nommées mandataires judiciaires.

Le 10 septembre 2020, la société Les Pressing réunis a saisi le juge-commissaire d’une requête aux fins de voir constater la résiliation du bail.

Le 1er février 2021, le juge commissaire ayant constaté que la société locataire avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit, l’arrêt retient exactement que la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur avant le dépôt de la requête du bailleur qui doit donc être rejetée.

La question qui demeure ici est donc de savoir si le paiement était intervenu postérieurement au 10 septembre 2020, le juge commissaire aurait-il prononcé ou pas la résiliation du bail ?

Cour de cassation, Chambre commerciale financière et économique, 12 Juin 2024 n° 22-24.177

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