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Publié le 1 Nov 2020

Résiliation amiable, bonne foi et condition potestative

Le bailleur doit indemniser le preneur pour avoir récupéré les locaux en application d’un avenant de résiliation amiable sans avoir verser l’indemnité de résiliation en raison de la non réalisation d’une condition potestative.

Les parties ont convenu, le 8 mars 2017, de la résiliation amiable des baux commerciaux pour le 1er juin 2017, le bailleur s’engageant à verser une indemnité de résiliation de 38 000 euros à la société locataire.

La société locataire a libéré les lieux le 31 mai 2017 et un état des lieux de sortie a été dressé le 1er juin 2017, de sorte que le preneur a respecté ses obligations.

Or, le bailleur n’a toujours pas versé l’indemnité de résiliation, invoquant la clause de l’accord de résiliation précisant que l’indemnité ne pourra être versée « que si la vente du local se réalise ».

La nullité de cette condition, qualifiée de potestative par le premier juge, n’est cependant pas sollicitée.

Mais la société locataire invoque à juste titre la mauvaise foi du bailleur.

En effet, le bailleur savait, dès le 12 mai 2017 que la vente ne pourrait se réaliser, étant observé qu’il a d’ailleurs signé, le 19 mai 2017, un nouveau mandat exclusif de vente.

En acceptant la restitution des lieux et la remise des clés le 1er juin 2017, alors qu’il savait pertinemment qu’il ne pourrait pas respecter sa propre obligation de payer l’indemnité de résiliation dès lors que la vente n’était pas réalisée, le bailleur a agi avec mauvaise foi, récupérant ainsi la jouissance de son bien tout en différant le paiement convenu en contrepartie de la résiliation du bail.

Cette absence de bonne foi dans l’exécution de la convention caractérise un manquement fautif à ses obligations à l’origine du préjudice subi par la société locataire qui a pour sa part exécuté ses obligations et attend depuis maintenant plus de trois années le paiement de la contrepartie convenue.

Le préjudice ainsi subi par la société locataire sera justement indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 38 000 euros, correspondant à la contrepartie initialement convenue.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 8 Octobre 2020 n°18/08599

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