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Publié le 19 Fév 2017

Résidence de tourisme : la durée incompressible de neuf ans vaut pour les baux en cours

L’article L. 145-7-1 du code de commerce qui prohibe toute résiliation à l’expiration d’une période triennale d’un bail commercial conclu entre le propriétaire et l’exploitant d’une résidence de tourisme s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

Afin d’éviter que le propriétaire d’une résidence de tourisme ne se retrouve prématurément sans exploitant (ce qui pourrait notamment entraîner de funestes conséquences sur le plan fiscal), la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques a inséré un article L. 145-7-1 dans le code de commerce.

Aux termes de cet article, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Ainsi, depuis l’entrée en vigueur de ces dispositions, le preneur exploitant d’une résidence de tourisme ne peut plus, invoquant l’article L. 145-4 du code de commerce, mettre fin à son engagement pour le troisième ou le sixième anniversaire de son contrat de location.

Dans l’espèce annotée, le propriétaire d’une telle résidence contestait la validité du congé donné par le preneur signataire en 2007 d’un bail portant sur deux appartements à l’expiration de la deuxième période triennale.

Il a été débouté par le juge du fond (Poitiers, 10 nov. 2015), au motif que les baux conclus avant l’entrée en vigueur de l’article L. 145-7-1 du code de commerce (le 25 juillet 2009) sont régis par les dispositions de l’article L. 145-4 du même code.

Cette solution est censurée par le juge du droit au visa de l’article L. 145-7-1 du code de commerce, ensemble l’article 2 du code civil : d’ordre public, le premier de ces articles s’applique aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.

À notre connaissance inédite en matière d’application dans le temps de l’article L. 145-7-1, cette position de la Cour de cassation est à rapprocher de ce qu’elle a pu décider à propos de l’application de la loi ALUR aux baux d’habitation en cours (concernant l’allongement des délais de paiement du locataire en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire, v. Cass., avis,16 févr. 2015, n° 14-70.011 ; à propos de la majoration du solde du dépôt de garantie, Civ. 3e, 17 nov. 2016, n° 15-24.552).

Elle pourrait par ailleurs, sur le terrain des baux commerciaux, entrer en résonnance avec la question de l’application dans le temps de la loi Pinel du 18 juin 2014 et par exemple la faculté de résiliation triennale pour les baux de neuf ans fermes loués pour l’activité de commerces.

Enfin, et ce n’est pas le moindre des apports de cet arrêt, en affirmant que l’article L. 145-7-1 est d’ordre public, la Cour de cassation s’affranchit de la lettre de l’article L. 145-15 du code de commerce (sur l’étendue exacte de l’ordre public statutaire).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017 n°16-10350

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