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Publié le 29 Mai 2023

Réputation non écrite partielle de la clause d’indexation

Pour déclarer partiellement non écrite une clause d’indexation d’un bail commercial, il faut que (1) la stipulation illégale soit susceptible d’être isolée, sans que la cohérence du reste de la clause soit atteinte, (2) que la stipulation illicite ne soit pas essentielle à l’expression de la volonté des parties de soumettre le loyer à une indexation et (3) que l’objectif d’équilibre et de stabilité monétaire poursuivi par le législateur soit satisfait par le seul effacement de ce qui est illégal.

L’importance pour le bailleur que le bail contienne une clause d’indexation, qui peut constituer une condition essentielle de son engagement sans laquelle il ne se serait pas engagé dans ces conditions, ne signifie pas que le bailleur avait fait de la présence d’une clause prévoyant une indexation fonctionnant seulement à la hausse une condition de son engagement.

En l’espèce, seule la stipulation limitant l’indexation à la hausse doit être réputée non écrite.

En effet, la suppression de la stipulation illicite prévoyant que l’indexation ne s’effectuera que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse n’altère en rien la cohérence de la clause.

La clause d’indexation, expurgée de la stipulation illicite, apparait parfaitement compréhensible et applicable, sans l’ajout ou la modification d’un autre de ses alinéas. Il en résulte que la stipulation illicite est dissociable des autres mentions de la clause d’indexation et en particulier du principe même de l’indexation du loyer.

En outre, il n’est pas établi que l’exclusion d’une variation de l’indice à la baisse a été déterminante dans la volonté du bailleur de soumettre le loyer à une indexation annuelle fondée sur la variation de l’indice du coût de la construction.

Par conséquent, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer 315 530 euros au titre de l’indexation indûment appliquée. Le bailleur ne doit restituer que 60 086 euros au preneur.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 11 Mai 2023 n°22/01822

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