Dans la catégorie :
Publié le 26 Nov 2008

Report des effets d’un congé pour vendre prématuré

Les effets du congé, qui a été délivré par anticipation, doivent être reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné.

Un congé délivré selon un mauvais timing peut s’avérer dangereux pour le bailleur.

Tardif, il est rigoureusement nul, le bail se trouvant tacitement reconduit (L. 89, art. 10, al. 2)

Donné pour une date prématurée, si le congé est valable, il prend effet à la date à laquelle il aurait dû être délivré (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006; Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 janvier 2007, Bull. civ. III, n° 1), nécessitant du bailleur qu’il intègre dans sa démarche cette prise d’effets différée.

La solution est classique et incontestable, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’imposant au bailleur qu’une durée de préavis minimale de six mois.

Elle prend un relief particulier, et implique de la part du bailleur une vigilance accrue lorsque, comme au cas particulier, il souhaite arrêter la relation contractuelle pour cause de vente des lieux loués.

En effet, alors, aux termes de l’article 15 précité, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

En conséquence, lorsque le congé aura été délivré prématurément, la durée de la validité de l’offre sera prolongée d’autant, pour expirer quatre mois avant l’échéance contractuelle.

Les circonstances du présent arrêt avaient de particulier que le congé avait été délivré au locataire pour le logement qu’il occupait, tandis que l’offre de vente portait sur l’intégralité de l’immeuble. Invoquée par la partie que la loi entend protéger (le locataire), cette distorsion aurait à coup sûr débouché sur la nullité du congé litigieux.

A l’inverse, le bailleur aurait été mal venu d’user de cet argument. Il s’en est d’ailleurs apparemment abstenu.

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 29 octobre 2008 n°07-17911

Les derniers articles

Bail commercial

Bail commercial : Abattement sur la valeur locative

Sauf disposition contraire, en matière de détermination du loyer du bail renouvelé, le paiement de la taxe foncière et les obligations incombant normalement au bailleur, ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : Congé et droit de préférence

EN matière de bail commercial, lorsqu’un congé avec refus de renouvellement a été délivré, le preneur perd le bénéfice du droit de préemption. Pour mémoire, ...
Lire la suite →
Bail commercial

Bail commercial : La cession efface la faute

En cas de congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne peut pas invoquer contre le cessionnaire ...
Lire la suite →