Il incombe au juge de rechercher si la répartition des charges de réparation et d’entretien de l’ascenseur au prorata des droits des copropriétaires dans les parties communes est conforme à l’utilité pour chaque lot de cet élément d’équipement.
Relevant incontestablement des charges entraînées par un élément d’équipement commun visées à l’article 10, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les charges d’ascenseurs doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que cet élément présente à l’égard de chaque lot.
Au cas particulier, après avoir posé le principe d’exonération des copropriétaires des lots du rez-de-chaussée (jugeant que toute clause d’un règlement faisant peser sur les copropriétaires du rez-de-chaussée une partie des dépenses relatives à un ascenseur est atteint d’une nullité radicale, Civ. 3e, 9 juin 1999, RDI 1999. 457), le règlement de copropriété répartissait les charges des copropriétaires des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de l’immeuble.
Estimant, à propos de frais de réparation et d’entretien, que la répartition était contraire à la loi, des copropriétaires demandaient que la clause incriminée soit réputée non écrite.
Déboutés en appel, ils obtiennent gain de cause en cassation, les juges du droit reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché en quoi la clé de répartition retenue permettait d’appliquer le critère légal d’utilité.
De fait, si, sur la question de la méthode applicable pour quantifier l’utilité que présente l’ascenseur pour un lot considéré, les avis des experts divergent, tous semblent s’accorder pour considérer qu’il y a, a minima, lieu de tenir compte de la capacité d’occupation de ce lot et de l’étage auquel il se situe (jugeant que le critère de l’utilité est d’abord déterminé par le nombre de pièces principales des lots desservis par l’ascenseur, puis, par un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue des copropriétaires pour atteindre leur lot, et le gain de temps que leur procure l’ascenseur).
Cour de Cassation, 3ème CHambre Civile, 23 juin 2010 n° 09-67.529