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Publié le 8 Mai 2008

Rémunération du syndic

Le 27 mars 2008, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation rendait 12 arrêts fondés tous sur le même problème de droit la rémunération du syndic.

Les cours d’appel concernées avaient considéré que même si le syndic ne pouvait justifier d’aucun contrat écrit, il avait été désigné pour trois ans par l’assemblée générale des copropriétaires qu’il importait peu que cette durée ait été irrégulière en raison des liens unissant le syndic, le promoteur et la copropriété qui avait reconduit chaque année le syndic dans ses fonctions et qui lui avait donné quitus après approbation des comptes de sorte que sa rémunération avait ainsi été approuvée et ne pouvait plus être remise en cause

Que dans d’autres arrêts la cour d’appel avait considéré que le versement des honoraires était couvert par les quitus et approbation des comptes.

Dans ces 12 arrêts, la cour de cassation casse les arrêts des cours d’appel en considérant que le syndic ne justifiait ni d’un mandat écrit, ni d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission, que peu importe que les comptes aient été approuvés et le quitus délivré, que de ce fait les versements effectués alors que la rémunération ne peut être considérée comme ayant été valablement fixée et acceptée doivent donc être restitués aux syndicats des copropriétaires.

Dans un autre arrêt de la même date, la cour de cassation rappelait que le gestionnaire professionnel d’une union de syndicats ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d’autres rémunérations à l’occasion des opérations de gestion immobilière que celles dont les conditions sont précisées dans un mandat écrit préalable à sa désignation ou dans la décision de nomination.

Ces différents arrêts visaient notamment l’article 29 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction applicable au moment du litige à savoir avant le décret du 24 mai 2004.

L’article 29 du décret de 67 a été modifié depuis par l’article 18 du décret du 24 mai 2004 dans le cadre du texte actuellement en application, la décision de la cour de cassation serait selon toute vraisemblance identique. En effet, le nouvel article 29 indique désormais : « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic… »

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