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Publié le 26 Sep 2021

Régularisation des charges annuelles

En matière de bail d’habitation, le Bailleur peut exiger le paiement des charges locatives dans la limite des 5 dernières années si, d’une part, il y a une régularisation annuelle présentant le mode de répartition des charges et la nature des charges, et d’autre part, si les pièces justificatives sont à la disposition du locataire.

En effet, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires, dans un délai d’un mois, augmenté à six mois par la loi n 2014-366 du 24 mars 2014.

Le paiement des charges locatives sur justificatif peut être demandé dans les limites de la prescription quinquennale (Civ 3ème, 9 novembre 2017, n° 16-22.445).

Pour accueillir la demande en paiement de charges, l’arrêt retient que le bailleur justifie d’un décompte annuel des charges depuis 2012 jusqu’à 2017, ainsi que des causes de ce décompte annuel, c’est-à-dire les décomptes de répartition des charges entre copropriétaires, ainsi que la copie des avis relatifs au paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

En statuant ainsi, sans constater que le bailleur avait tenu à la disposition du preneur les pièces justificatives des autres charges locatives figurant aux décomptes qu’il lui avait adressés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Pour ne pas avoir tenu à la disposition du locataire les justificatifs, le bailleur peut perdre le bénéfice de la régularisation de charges annuels.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Septembre 2021 n°20-10.929

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