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Publié le 11 Juin 2023

Quid de la validité du bail signé par un seul indivisaire ?

Un bail d’habitation signé par un seul indivisaire n’est pas nul mais inopposable aux autres indivisaires. Les locataires ne peuvent donc pas en demander la nullité.

Pour mémoire, l’article 815-3 du Code civil prévoit que pour conclure un bail, les deux tiers des droits indivis doivent être réunis et tout indivisaire qui y procéderait sans être titulaire d’un mandat expresse ne peut revendiquer un mandat tacite.

Ainsi, le bail conclu par un indivisaire sans la majorité requise par le texte est simplement inopposable aux autres indivisaires.

La jurisprudence considère qu’en présence d’une insuffisance de pouvoir d’un indivisaire pour conclure un bail, les locataires ne peuvent soulever la nullité du contrat (Cass. 3e civ., 25 janvier 2006 n°04-20.163).

En d’autres termes, seuls les indivisaires peuvent soulever l’inopposabilité du bail pour exiger l’expulsion des locataires.

En l’espèce, les locataires faisaient valoir que le bail devait être considéré comme nul pour avoir été conclu par un indivisaire tout seul.

En effet, suite au décès de son père, sa fille, qui avait signé le contrat, était indivisaire sur le bien avec sa mère dont il n’est pas démontré qu’elle ait donné son consentement.

La demande des locataire est rejetée et chacune des parties doit donc exécuter ses obligations respectives.

Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, 4 avril 2023, n° 22/00838

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