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Publié le 19 Juin 2009

Quid de la valeur juridique de la fiche de présentation d’une vente

La Cour de Cassation s’est prononcée sur la valeur juridique de la fiche de présentation ou de l’affichette d’un bien immobilier. L’agent immobilier peut-il commettre des erreurs?

M. X a acquis de M. Y, par l’entremise de la société es Agences immobilières Petit, une agence immobilière, un pavillon d’habitation ; il les a assignés (vendeur et agent immobilier) en réduction de prix pour une superficie réelle de ce pavillon inférieure à celle annoncée et en paiement de diverses sommes pour remise en état de l’installation électrique.

L’acquéreur a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter sa demande, alors, selon lui :

– que l’agence immobilière mandataire dudit vendeur avait présenté, dans une affichette qu’elle avait rédigée, le bien vendu comme ayant une surface de 90 m², et même de 102 m² si l’on additionnait chacune des pièces, cependant que la surface réelle de l’immeuble n’était que de 62,18 m², ce dont il résultait nécessairement que la superficie de la chose promise était très supérieure à la surface de la chose délivrée, le manquement du vendeur à son obligation de délivrance étant dès lors avéré, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil.

– que l’agent immobilier, mandataire du vendeur, a l’obligation de procéder à toutes investigations afin de permettre à l’acheteur de conclure la vente en toute connaissance de cause ; qu’en relevant l’existence d’une importante différence entre la superficie annoncée par l’agence immobilière dans sa fiche de présentation et la surface réelle de la maison, puis en estimant que ce document n’avait pas à être pris en compte dès lors qu’il n’avait aucune valeur contractuelle, sans rechercher si, en admettant même l’absence de valeur contractuelle de ce document, les informations données par le mandataire du vendeur, qui engagent celui-ci, n’avaient pas altéré le consentement de l’acheteur, même après visite des lieux, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil.

– que les conventions doivent s’exécuter de bonne foi ; qu’en estimant que M. Y avait pu délivrer un immeuble d’une contenance manifestement inférieure à celle qui avait été indiquée par son mandataire, et ce alors qu’il connaissait parfaitement l’immeuble vendu pour y avoir habité de nombreuses années, sans répondre aux conclusions d’appel de M. X faisant valoir que le vendeur avait méconnu son obligation de bonne foi, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’acquéreur.

Ayant relevé que M. X, acquéreur, ne rapportait pas la preuve de ce qu’un document ayant valeur contractuelle l’avait induit en erreur sur la surface acquise, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur l’altération du consentement de l’acquéreur qui ne lui était pas demandée ni à une recherche sur l’obligation de bonne foi du vendeur que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la responsabilité de l’agence ou de son mandant n’était pas engagée.

Par ailleurs, ayant relevé que l’urgence des travaux d’électricité avait été signalée à M. X, acquéreur, par un rapport du « Consuel » que ce dernier avait été effectué, ainsi que le précisait l’en-tête du document, sur les parties apparentes de l’installation électrique en l’état et que ces constatations mettaient en évidence le caractère apparent des désordres, la cour d’appel, qui a retenu que ceux-ci ne relevaient pas de la garantie des vices cachés et qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef.

Enfin ayant souverainement retenu que les vices étaient apparents et que l’acquéreur avait pu se convaincre lui-même de la vétusté des installations, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef.

La valeur ajoutée de cette décision ne réside pas tant dans la partie visant les vices cachés que dans celle affirmant que les informations communiquées par l’agent immobilier n’ont pas de valeur contractuelle et n’engage donc pas sa responsabilité.

Les acquéreurs devront donc faire plus attention aux informations contenus dans la promesse ou dans le compromis de vente qu’aux informations communiquées sur les fiches des agents immobiliers.

Toutefois, on peut regretter ici que le vendeur ait lui aussi été exonéré de sa responsabilité en raison de la grande différence de superficie. Mais attention, dans le cadre de la vente d’une maison le mesurage loi Carrez n’est pas obligatoire. L’acquéruer achète la maison comme elle est. Certains pourraient soutenir: comment ne pas voir la différence entre un 62m² et un 100m². A vous de répondre.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile n° 08-15.444

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