L’action du bailleur tendant à la mise en œuvre de la clause de garantie stipulée dans le bail commercial à l’encontre du cessionnaire est recevable même lorsque le bailleur prévient le cédant après la durée légale visée à l’article L. 145-16-1 du Code de commerce, mais pas concernant les indemnités d’occupation postérieurs à la résiliation.
S’il n’est pas contesté que le bailleur a manqué à l’obligation légale d’informer le cédant telle que prévue par l’article L. 145-16-1 du Code de commerce, ce texte ne prévoit aucune sanction spécifique en cas de non-respect de cette obligation d’informer le cédant de tout incident de paiement des loyers.
Il ne prévoit plus particulièrement pas d’irrecevabilité de la demande de paiement du bailleur n’ayant pas respecté ces prescriptions, ni de déchéance automatique de la garantie.
En revanche, il doit être rappelé que le bailleur doit, en application du droit commun des contrats et notamment de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 alors applicable, mettre en oeuvre la garantie de bonne foi et dans le respect des stipulations contractuelles.
Le cédant peut être déchargé de son obligation s’il établit que la négligence du bailleur lui causé un préjudice.
Or, en l’espèce, le bailleur a été diligent dans le recouvrement de sa créance en délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire, soit dans les 5 mois du premier défaut de paiement.
Elle a ensuite saisi diligemment le juge des référés afin de voir constater la résiliation du bail.
Le cédant ne démontre pas, à l’inverse, avoir perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile. La réalité du préjudice qu’il aurait subi du fait du manquement du bailleur à son obligation d’information n’est donc pas établie.
Le bailleur n’est pas fondé à solliciter la garantie pour le paiement de l’indemnité d’occupation devenue exigible après la résiliation du bail.
En effet, il résulte des stipulations du contrat, le cédant garantit le paiement du loyer et l’exécution de toutes les conditions du bail de sorte que l’indemnité d’occupation n’entre pas dans le champ d’application de la garantie, qui vise spécifiquement la garantie pour l’exécution de toutes les conditions du bail, ce qui n’est pas le cas de l’indemnité d’occupation.
Cour d’appel, Metz, 1re chambre civile, 3 Septembre 2020 – n° 18/03011