Dès lors que le Bailleur manque à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué entrainant des inondations, il ne peut pas engager la responsabilité du preneur à bail commercial pour ne pas avoir souscrit d’assurance et ne peut pas lui opposer la clause de non recours réciproque qui ne met pas à la charge de ce dernier certains travaux d’entretien ou de réparation.
Pour mémoire, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
La jurisprudence la plus récente considère en effet que le bailleur est tenu, pendant toute la durée du contrat de bail commercial, de délivrer un local en bon état d’usage et de réparation étant précisé qu’une clause de non-recours du bail ne saurait être interprétée comme une exonération de l’obligation de délivrance du bailleur, sauf si elle met clairement à la charge du locataire certains travaux spécifiques, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974)
En l’espèce, le 25 février 2016, un bail commercial est signé sur un ensemble immobilier à usage industriel.
Le bailleur et le locataire ont, en raison de divers sinistres, signé deux protocoles d’accord, successivement en 2017 et 2020 à la suite desquels la locataire a quitté les lieux le 28 juillet 2020.
Le bailleur a assigné le locataire le 7 mars 2017 en paiement de diverses sommes, sollicitant ensuite, à titre additionnel, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er juin 2018.
La locataire a formé des demandes reconventionnelles en indemnisation des préjudices subis suite aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
La locataire a été placée en liquidation judiciaire et la société WRA, prise en la personne de M. [B], est intervenue volontairement à l’instance en cause d’appel.
La Cour de Cassation a confirmé la décision de la cour d’appel qui a rejeté le pourvoi du bailleur qui demandait la condamnation du locataire pour défaut de souscription d’assurance.
En effet, la cour d’appel, qui a retenu que les inondations trouvaient leur origine dans les manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme d’un local, liés à des désordres structurels du bâtiment loué, en a exactement déduit que la bailleresse, condamnée à indemniser la locataire des conséquences dommageables des inondations, n’apportait pas la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité avec le manquement ponctuel du preneur tenant au défaut de souscription par la locataire d’une assurance conforme aux stipulations contractuelles pour la seule période allant de février 2016 à novembre 2017.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mai 2025 n° 23-16.844