En application de l’article 1733 du Code Civil, la responsabilité de l’incendie incombant au preneur et la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage étant une conséquence directe du sinistre, le preneur doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.
Pour mémoire, l’article 1733 du code civil énonce que le locataire est présumé responsable de l’incendie ( et manière général de tout dommages) à moins qu’il ne rapporte la preuve d’une des trois causes d’exonération qu’il prévoit, le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, ou la communication du feu par une maison voisine.
En l’espèce, le 11 novembre 2012, un incendie a détruit partiellement un hangar appartenant à la société civile immobilière et donné à bail commercial à une société.
Le 25 janvier 2013, le bailleur a signifié au preneur la résiliation de plein droit du bail à effet du 12 novembre 2012.
Reprochant au bailleur de ne pas avoir sécurisé les locaux et d’avoir tardé à procéder aux travaux de désamiantage des locaux et des machines laissées sur place, la société locataire l’a assigné en paiement des frais de remise en état des machines vandalisées, ainsi que de dommages-intérêts au titre de sa perte d’exploitation.
A titre reconventionnel, la société bailleresse a demandé la condamnation de la société locataire au paiement d’une certaine somme au titre de la perte de chance de percevoir un loyer de décembre 2013 à décembre 2014. L’assureur du bailleur et du preneur a été appelé en garantie.
Pour accueillir la demande de la société locataire, l’arrêt retient qu’à la suite de l’incendie, le bailleur s’est abstenu de faire procéder sans délai au désamiantage des lieux et des machines appartenant au preneur de sorte qu’il a commis une faute directement liée aux préjudices matériels invoqués par ce dernier.
En statuant ainsi, après avoir constaté que la responsabilité de l’incendie incombait au preneur et que la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage était une conséquence directe du sinistre, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1733 et 1382, devenu 1240, du Code civil.
Le preneur dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du Code civil doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Juillet 2019 – n° 18-15.424