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Publié le 7 Jan 2017

Qui à la charge des travaux prescrits par l’administration ?

Sauf stipulation expresse contraire du bail commercial, les travaux mise en conformité prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur.

En l’espèce, un fonds de commerce à destination d’hôtel-restaurant, comprenant un bail commercial consenti le 28 mars 2001, a été acquis le 15 juin 2006.

L’établissement ayant fait l’objet d’une fermeture administrative à la suite d’un avis défavorable de la commission de sécurité et d’un arrêté du maire de la commune portant mise en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité, le cessionnaire du fonds de commerce a assigné le bailleur en réparation du préjudice consécutif à la perte de son fonds de commerce.

Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que les travaux de mise aux normes répondant aux injonctions administratives d’hygiène et de sécurité incombaient aux preneurs successifs par le jeu tant de la clause du bail aux termes de laquelle il appartient au locataire de satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet, que des actes de cession du fonds de commerce qui se sont succédés, stipulant que l’acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l’hygiène, la salubrité et la sécurité et devra se soumettre soit aux éventuelles injonctions des services compétents ou de la direction départementale des services vétérinaires et de la direction départementale des services de sécurité, s’agissant des actes des 28 mars 2001 et du 12 mars 2004, soit aux injonctions de la commission de sécurité, sans recours contre le vendeur, s’agissant de l’acte du 15 juin 2006, et que le bail comporte une clause selon laquelle le locataire prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

En statuant ainsi, alors que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence d’une telle stipulation contractuelle, a violé l’article 1719 du Code civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er Décembre 2016 n° 15-22248

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