Conformément à l’article L 145-5 du Code de Commerce, quelque soit la durée du bail dérogatoire (10 mois) si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux
En l’espèce, une société bailleresse avait donné à bail un local commercial pour la période du 1er février 2007 au 14 novembre 2007. À l’issue de cette période, le locataire était resté dans les lieux. Le 30 décembre 2008, la bailleresse a assigné son locataire en expulsion soutenant qu’il était occupant sans droit ni titre du local.
En appel, les juges du fond rejettent la demande d’expulsion et déclarent le locataire titulaire d’un bail commercial de neuf années.
Cette solution est entérinée par la Cour de Cassation (Civ. 3e, 6 avr. 2011, n° 10-11.846, Bull. civ. III, n° 56).
Au cas particulier, si le locataire était resté en possession du local loué bien après l’expiration du contrat, le bailleur estimait, en substance, que son cocontractant avait renoncé à la protection statutaire en signant un second bail dérogatoire (jugeant que la renonciation au statut peut être implicite et résulter notamment de la signature d’un second contrat dérogatoire, V. Civ. 3e, 29 juin 1994, n° 92-18.042, RDI 1995. 390).
Or, les faits contredisait le bailleur :
– la proposition de signer un second bail dérogatoire était restée sans suite ;
– le locataire avait continué d’exploiter le local commercial ;
– le locataire était resté en possession du local avec l’accord du bailleur au-delà de l’échéance contractuelle ;
– une remise des clés fictive avait été organisée, le caractère non réel de cette restitution ressortant de l’absence des états des lieux de sortie et d’entrée, et de l’inexistence d’un acte de remise des clés signée des deux parties.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 23 avril 2013 n° 12-15602