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Publié le 10 Sep 2017

Quelle valeur donner à un état descriptif de division ?

L’état descriptif de division a une nature contractuelle parce qu’il est inséré dans le règlement de copropriété, . Ainsi, il peut être prise en compte pour approuver l’interdiction donnée à une société d’affecter des lots à un usage professionnel, alors même que le règlement de copropriété, au contenu plus général, n’indiquait pas une telle impossibilité.

En l’espèce, un litige oppose une société propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété et un syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel avait approuvé la demande du syndicat interdisant à la société l’occupation à titre professionnel des locaux situés au deuxième étage, en s’appuyant sur le règlement conventionnel

Dans son pourvoi, la société propriétaire reprochait à la cour d’appel de s’être appuyée sur l’état descriptif de division, qui ne faisait que décrire les lots comme des « appartements », et non sur le règlement de copropriété, qui stipulait la possibilité d’une destination mixte.

Du point de vue du demandeur au pourvoi, en restreignant la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives pour chaque copropriétaire en dehors des cadres permis (atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires), la cour d’appel avait violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Le pourvoi est rejeté : pour la Cour de cassation, la cour d’appel a souverainement retenu que « l’état descriptif de division, auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle », affectait les lots à une destination exclusive d’habitation et n’était « pas en contradiction avec les stipulations du règlement selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage professionnel », notamment parce que les dispositions de l’état descriptif étaient plus précises, car portant sur chaque lot, alors que les dispositions du règlement de copropriété étaient plus générales, sans distinction claire des étages concernés.

Par ce rejet, la troisième chambre civile opère une mise en balance entre deux actes indispensables et obligatoires de la copropriété : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; le second l’emportait ici, à raison non seulement de sa valeur contractuelle mais également de sa plus grande précision quant à l’usage et à l’affectation des locaux occupés.

Ainsi, la précision de l’état descriptif de division par rapport au règlement de copropriété a fait trancher la cour d’appel en faveur de l’état descriptif pour déterminer l’impossibilité d’affecter les locaux à usage professionnel. La troisième chambre civile évoque en effet un état descriptif « auquel le règlement de copropriété avait conféré une valeur contractuelle » : la source contractuelle de l’état est déduite du règlement, acte cadre dont la nature déteint et s’étend sur l’état descriptif de division.

La dépendance de l’état descriptif à un document contractuel justifie sa nature contractuelle : une telle solution est admise pour l’état descriptif annexé au contrat de vente (Civ. 3e, 12 janv. 2011, n° 09-13822) Sans doute est-il possible d’interpréter ce lien par la volonté des copropriétaires, qui ont fait le choix de cette jonction de l’état descriptif au règlement.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2017 n°16-16.849

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