Les travaux ayant eu pour conséquence une augmentation importante des surfaces accessibles au public n’ont pas consisté en une amélioration des conditions d’exploitation, mais en une modification notable des caractéristiques des locaux qui justifie un déplafonnement du loyer au premier renouvellement du bail.
Conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé sera plafonné selon la variation soit de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires.
Pour obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, le bailleur peut invoquer les travaux exécutés par le preneur dans les lieux loués.
Cependant, ces travaux peuvent recevoir deux qualifications différentes : ils peuvent constituer soit une modification des caractéristiques des locaux visée par l’article R. 145-3, soit des travaux d’amélioration de l’article R. 145-8 du Code de commerce, dont l’enjeu est important puisque selon que les travaux seront qualifiés de travaux modifiant les caractéristiques des lieux loués ou de travaux d’amélioration, leur incidence sur le loyer du bail renouvelé sera différente.
Ainsi, si les travaux constituent une modification des caractéristiques des locaux loués de l’article R. 145-3, ils peuvent être invoqués par le bailleur comme motif de déplafonnement lors du renouvellement qui suit leur réalisation alors que si les travaux constituent des améliorations de l’article R. 145-8, ils ne pourront justifier le déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement qui suit leur réalisation, sauf si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement.
La jurisprudence dominante tend à faire prévaloir le régime des améliorations lorsque les travaux ont tout à la fois modifié les caractéristiques des locaux et amélioré l’utilisation commerciale du fonds (CA Paris, 20 déc. 2007, n° 06/20163 – CA Paris, 7 févr. 2008, n° 07/07733).
Cependant, depuis quelques années, certains arrêts ont retenu la qualification de modification des caractéristiques des locaux lorsque les travaux, consistant essentiellement en la suppression d’un mur ou d’une cloison, ont modifié l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, ont permis de réunir deux locaux ou ont modifié la superficie sans augmentation de l’assiette du bail (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-17294 – CA Paris, 8 juin 2011, n° 09/22395).
Malgré cette évolution, la jurisprudence continue à faire prévaloir le régime des améliorations lorsque les travaux caractérisent tout à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 27 sept. 2011, n° 10-24674. – CA Paris, pôle 5, 3e ch., 7 nov. 2012, n° 11/00854).
Dans l’arrêt commenté, les travaux avaient eu pour conséquence d’augmenter la surface accessible au public en rendant accessible le sous-sol, de sorte que les travaux n’ont pas consisté en une amélioration des conditions d’exploitation, mais en une modification notable des caractéristiques des locaux permettant au bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement suivant leur réalisation.
Cour d’Appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 21 octobre 2016, n° 14/16055