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Publié le 20 Juin 2010

Promesse unilatérale de vente : condition suspensive de l’obtention d’un prêt

Une promesse unilatérale de vente d’un immeuble, assortie d’une indemnité d’immobilisation, comporte la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant une date fixée. Le bénéficiaire de la promesse soutenait que le prêt sollicité n’ayant pas été obtenu dans le délai convenu, le contrat était caduc et l’indemnité d’immobilisation versée au promettant devait lui être restituée. Le promettant, quant-à-lui, reprochait au bénéficiaire de ne pas avoir fait le nécessaire pour obtenir le prêt en temps voulu et refusait la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

La cour d’appel de Caen adopte cette dernière thèse, reprochant au bénéficiaire de ne pas avoir démontré que la non-obtention du prêt nécessaire à l’acquisition dans le délai convenu ne lui est pas imputable. Un pourvoi est formé et l’arrêt cassé.

On rappellera qu’en vertu de l’article 1178 du code civil (selon lequel, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement), si l’acquéreur ne sollicite pas un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse ou ne le demande pas dans le délai prévu, la condition sera réputée survenue (pour un exemple de demande d’octroi d’un prêt d’un montant très supérieur à celui stipulé dans la promesse, V. Civ. 3e, 19 mai 1999, D. 2002. Jur. 692, note Ardeef). C’est donc au bénéficiaire de la promesse qu’il appartient de prouver qu’il a fait diligence à son obligation de présenter, dans le délai prévu, au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées.

Toutefois, selon l’article 1315, alinéa 1er, du code civil, « l’obligation devant être prouvée par celui qui en réclame l’exécution, et l’obligation contractée sous condition suspensive n’existant qu’en cas de réalisation de celle-ci, c’est au créancier de prouver que le débiteur en a empêché l’accomplissement » (Com. 15 déc. 1992, Bull. civ. IV, n° 410).

Il appartient ainsi au promettant qui prétend conserver l’indemnité d’immobilisation de rapporter la preuve que le bénéficiaire de la promesse de vente, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 mai 2010 n° 09-15317

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