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Publié le 12 Déc 2021

Procédures collectives et résiliation du bail commercial

Passé un délai de trois mois suivant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le Bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial par le dépôt d’une simple requête devant le juge commissaire sans avoir besoin de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Selon article L. 641-12, 3°, du Code de commerce; le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 du Code de commerce.

Selon l’article R. 641-21, alinéa 2, du Code de commerce, le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus à l’article L. 641-12, ainsi que la date de cette résiliation.

Lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de L. 641-12, 3°, du Code de commerce d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de redressement judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Récemment et de manière constante, la Cour de Cassation a rappelé que le bailleur qui agit dans le cadre de la résiliation de plein droit du bail commercial devant le Juge-commissaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective du preneur (L622-14 du Code de Commerce), et qui ne revendique pas le bénéfice de la clause résolutoire du bail, n’est pas tenu de précéder son action du commandement prévu à l’article L145-41 du Code de Commerce (Cass. com, 15 janvier 2020 n°17-28127, Cass com., 26 février 2020 n°18-20859 et Cass. Com, 9 octobre 2019, n°18-17.563).

Pour rejeter la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail, la cour d’appel a considéré que le bail commercial contenait une clause résolutoire et retient qu’il appartenait aux bailleurs, préalablement à la mise en oeuvre des articles L. 641-12 et L. 622-14 du Code de commerce, de délivrer un commandement de payer.

La Cour de Cassation censure cette décision.

En statuant ainsi, alors que les bailleurs, qui agissaient devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, n’étaient pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de commerce, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20-20.973

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