La loi du 18 juin 2014, prévoyant que toute clause ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement est réputée non écrite, ne s’appliquant pas aux procédures en cours, l’action en requalification engagée par le locataire en 2010, plus de deux ans après la conclusion du bail, est prescrite en application de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Petit rappel: en substituant la sanction du réputé non-écrit à celle de la nullité, notamment pour les clauses stipulations et arrangements d’un bail commercial qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du preneur, le législateur a incontestablement entendu renforcer les droits de celui-ci.
En effet, la réécriture de l’article L. 145-15 du code de commerce par le législateur de 2014, l’action à l’encontre d’une clause contraire au statut devient imprescriptible, alors que, jusqu’alors, elle était enfermée dans le délai de prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Et ce qui vaut pour l’action visant à distraire une clause de la convention vaut également pour l’action en requalification d’une convention en bail commercial.
Dans l’arrêt rapporté, l’association preneuse à bail entendait bénéficier de la loi nouvelle alors que son contrat avait été conclu en 1999.
C’était pour elle la seule façon d’obtenir gain de cause, car elle n’avait intenté une action en revendication qu’en 2010, soit largement plus de deux ans après la conclusion du bail (fixant le point de départ de la prescription biennale au jour de la signature du contrat, Com. 11 juin 2013, n° 12-16103 ; Civ. 3e, 3 déc. 2015, n°14-19146 ; Civ 3è, 17 nov. 2016, n° 15-12136).
Elle n’a été entendue ni par le juge d’appel, ni par le juge du droit, ce dernier approuvant le premier pour avoir retenu « à bon droit » que la loi nouvelle ne s’appliquait pas aux procédures en cours.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2017 n°16-15010